深圳楼市，总算凉下来了……#X1607

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以下为正文：

深圳楼市，总算凉下来了……

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因此本轮行情是三级火箭的层层递推，第一级火箭是818先行示范区，第二级火箭是双十一减税，第三级火箭是疫情导致信息高度不对性释放的恐慌性购买，尤其是最后一轮，对房价上涨的冲击力尤为明显。

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当然，社会主义先行示范区不能成为房价上涨的先行区，因此官方说深圳房价只上涨了1.6%，但政府确实也已经发现价格的异动，否则不会采取紧急控制房价的措施。4月15日，中共中央政治局会议再次强调：房住不炒；4月16日，深圳住建局发文表示：将严肃处理恶意哄抬房价等不良市场行为，并会对二手房市场进行干预，出台二手房指导价；4月22日，深圳五部门发布了房抵贷买房的调查情况，对用经营贷买房的现象进行了澄清与说明；4月23号到今天，多家中介平台整改，对于高于市场平均价的二手房进行房源下架处理！此外，深圳市住建局长在本地节目中明确表示将在交易与持有等环节对房价采取调控，并首次公布了对某项目开发商“捂盘惜售”的最新处罚结果。

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政策眼花缭乱，所以我们有必要深入分析一下，这些政策哪些是真有用，哪些是逗你玩儿。分析以前，我们必须重申一下，上涨的第三级火箭是信息不对称导致的恐慌性购买情绪引起的，所以平稳市场情绪是短期内控制房价的重点手段。1.贝壳重新上架历史成交价格这一点非常重要，被很多人忽视了。说白了贝壳下架成交价也是被逼的，去年双十一以后，深圳房地产价格发生异动，政府重申“房住不炒”，要求控制挂盘价，出台二手房指导价。所以这个二手房指导价不是今年的新创，在去年双十一之后就有，这个动作直接导致中粮凤凰里、恒裕滨城、半岛城邦等多个楼盘的房源被迫全部下架。贝壳为适应二手房价格不超过5%，也不得不下架所有小区历史成交价，让大家心里失去锚定价位。今年4月份，贝壳重新上架了历史成交价，让信息透明，让大家有心里锚定价位，这一招真实有效。2. 严查抵押贷资金去向抵押贷买房，这是深圳购房的常用手段之一。中间负责配合的担保公司、银行流程都非常成熟，之所以存在是因为抵押贷利息低、还可以做到3成首付，能够满足很多换房和购买二套房的人群需求。2020年因为疫情原因，抵押贷可以减免半年的利息，于是很多人把深圳的房价上涨甩锅给综合利息超低、杠杆足的抵押贷，于是有了严查抵押贷资金去向的政策。当然大家对这个钱去向都心知肚明，但是只能遏制新的，不能真查旧的，于是又有了抵押贷资金进入楼市消息不实的新闻。过去的已然过去，追回资金也不符合中央政治局会议中“稳健的货币政策要更加灵活适度、缓解融资难融资贵”的精神，因此这项政策主要是针对新增贷款的去向。根据笔者了解，最近很多银行确实在收紧，严查新放款资金去向，导致用抵押贷买房操作难度提高。这点的实施可以说是专门针对购买二套房和换房意愿的家庭，因此能有效降低这部分专门用抵押贷买房人群的购买意愿，这招对于楼市的交易活跃度有影响，对楼市降温确实有效。3. 对高房价采取少杠杆、高利率、高税收手段这一点我们剖析一下，少杠杆、高利率、高税收意味着让买贵房子的人变少。少杠杆其实就是限制评估价，高利率未来可能会采用贷款总额分级利率处理，比如贷款超过1000万一个利率，超过2000万一个利率。高税收还是针对豪宅税，这个已经存在。这点如果只是纯针对高总价房会几乎失效，只能让交易减少而显得整体二手房价格降低，却不会真实影响高总价房的价格。因为购买能力强的群体对杠杆、税收和利率等并不敏感，他们有足够的能力支付这些费用。但是住建委绝不是只针对高总价房，还会针对高单价房，针对成交单价高的房子就是让评估价上不去，毕竟去年的成交价和今年的挂盘价，确实差得非常多。根据中原地产数据显示，最高报价对比平台去年成交均价（小区均价）的涨幅，整体涨幅区间在33-236%之间，正常报价涨幅30%-70%非常普遍。因此限制评估单价，会直接降低杠杆率。深圳是一个年轻的城市，人们的收入预期是向上的，降低杠杆意味着抑制需求。因此这点分开来看，针对高单价房子确实有效，针对高总价房子几乎无效。4. 增加房地产税降低房价关于房地产税，从2009年房价上涨就有专家开始提，直到2019年都没有推出，而且笔者可以确定的告诉大家，今年普遍推出房地产税的可能性为零。那深圳会不会单独作为实验区推出？会不会学上海，或者144平以上征收？我认为可能也几乎为零，144平以上本身交易就有豪宅税，如果再加收房产税显然不合理。那么有没有办法针对持有环节出台政策，限制炒作？有，但没必要。因为说实话现在深圳炒家并不多，本轮上涨的主要是05年以后的次新刚需房、优质的改善性住房以及优质学位的学区房，这些都是真需求。遏制真实需求达到数字上的漂亮可能会形成逆反情绪，同时也不利于房地产市场政策的一致性、连续性和稳定性，也不符合房住不炒的定位，所以这个政策可以说是逗你玩儿！

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总结一下，今年的这轮行情是由三个连续小概率事件造成的，单独的疫情无法造成信息不对称，更无法在大家收入普遍预期降低的情况下，爆发出恐慌性购买情绪。放眼全国，其实也只有深圳一枝独秀，根本原因就是深圳今年的行情，是去年两次连续利好释放的后知后觉的购买力，而且是已经变得非常焦虑的购买力。
我们现在返回来看，现在房价也涨了，政策也出了，接下来会怎么样？看过分析我觉得应该很容易得出结论了，一些政策确实有效，可以抑制第三级火箭造成的房价上涨预期，还有些政策真的是逗你玩儿，没有太大作用。总体而言，接下来深圳将进入横盘期或者是高位徘徊期，核心片区进入新一轮调整期。

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