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更不用提中海花城湾、保利这样的标杆,现在已经有14万的成交。
另外一边,2018年后销声医迹的杭州进入屯兵阶段,每年新增60万年轻人口: 杭州楼市经历了2年多的调整,开始了突然的发力: 8月开始,从西溪至未来科技城,钱江新城至奥体的城市新产业板块产生一波暴击: 从华夏四季到欧美金融城,以及奥体三兄弟,从单价4万多迅速爬升至6万。 令人想不到的是,与此同时,深圳的行情又往前挪动。 随着润四等倒挂新盘结束,深圳被一手冻结的购买力开始进入二手市场,先前涨幅跑输的福田也陆续补价,就连许多人看不上的福田老破大,也有不少从五六万的价格翻到10万,据某名深圳投资客透露,其在福田皇岗的标的两年翻番,目前已经租金抵月供。 8月份的这一轮行情后,广州和上海,也进入了白热化的战场, 走在大街上,耳边都是讨论房子的声音; 过去坐在咖灰馆里闲聊的小开,再也坐不住了。 口耳鼻眼,满是没买到房的焦虑: 不少自媒体公众号也借此机会吸粉流量,开始喊起口号: 不管别人怎么忽悠你,你都不能 卖房!
楼市开始正式进入正面战场,拼刺刀。 如果在去年底入手了渡劫锦囊,有可能赶上年底的缝隙,广州上海成功买房,否则越到后面,难度越大。 三、2021,北京楼市的战点 一线城市中,只剩下坚守4年的北京了。 恰好,我们是北京深耕最深的玩家,对北京自然要多聊几句。 当深圳开始谢幕,上海广州进入白热化; 与此同时,以个别学区和标杆次新为代表的北京楼盘,也拉开了北京行情的序幕。 9月份。 海淀中关村三小,蜂鸟家园的学区坑位房, 一个月时间跳价200万。 望京橄榄城,从年前的8万多默默站上9万; 12月,一个月的时间,从2房到3房,眨眼间都跳上了10万成交; 从最紧俏的三房到两房到四房,春节后直接挂牌11万。 双井的陈经纶帝景,从8.5万直上11万。 一街之隔的首城国际,11月一位客户买入760万的三房,随后的12月成交分别是是800、820、850、885、900; 春节后的价格是970,客户首付一共是250,基本已抹平。 我们把时间稍微回推一点,12月份。 这个时间节点: 杭州南星桥,目前是中国最好最新的一批楼盘项目,钱塘江边,占据学区和CBD产业配套,绿城、融创、滨江等不断刷新客户对于楼盘品质的认知迭代。 候潮府和望江府均已站上16万的单价,一房难求。 上海的内环线已经陆续站上15万,18万的标杆也不少见; 广州天河的标杆,中海花城湾、嘉裕公馆、保利天悦也陆续刷新14万的单价。 无论上海还是广州,除了郊区板块,中内环稍微刚需一些的次新房,陆续出现无房可卖的现状。 昨天晚上你睡得早了,管家公司凌晨1点推送一套临时挂出的900万次新三房,房东诚意卖; 早上8点,你睡醒了: 不好意思,昨晚已经2波客户谈过了,最终加价20万成交。 你才发现,行情到了这个阶段,能收定金的,就是好房东。
虽然买家不再犹豫,预期是有房就签; 但经历了大半年的行情,房东已经被教育过了,现在的市场无好房可卖。 歪瓜裂枣,你要不要? 这一轮后,20万将是上海内环线标杆盘的标配了。 而广州杭州,核心区标杆也要10万起了。 北上广深,在这四个传统的一线城市中,目前只有北京,仍然存在机会窗口: 1.北京的房价,只有深圳的60% 2.北京城市居民资金杠杆率排全国垫底不到50%,深圳140%,无泡沫 3.除个别楼盘,整体行情刚刚开始 4.没有像广州上海出现无房可买的情况 5.北京没有升级限购限货政策,购房限制不多
2021年北京,有一场开卷考试, 深圳和上海广州已经写过答案,后来的北京人直接照抄一遍。 不过,就算是开卷,也要知道在哪里抄到正确的答案。 光知道战略是不够的,战术上还要做好执行。 一、混乱的北京楼市 不同于其他城市,北京楼市有几处独特的地方: 1.城市布局混乱,地段价值规律较难把握。 2.奉行政治正确,存在大量误导信息 3.商业思维薄弱,缺少职业买家,缺少情报指引 明明知道要买北京,但其体到下手的时候,一大堆的问题就来了。 1.地段复杂 北京是一个地段极度复杂的市场,在具体的选等上,总是有一大堆的陷阱。 深圳的地段,是随着产业逐步朝着新区迁移,从罗湖到福田,从福田到南山,从前海到宝中; 上海的地段则更加传统,虽然各个方向上发展力度不同,但总体上仍然呈环状发展外扩。 但北京不同, 北京没有一个明显的地段规律。 在《北京的阴与阳-三维城市》中我讲过: 北京不是一座城市,而是三座。 二环内的北京,是老北京,是政治中心,缺少商业与现代城市化建设, 以平房和老公房为主,东西城传统学区。 二环外,传统的海淀,遍布各大高校/机关/单位,仍然以老公房为主。老/破/贵,至少占据一样,海淀划片后,整体都另加一份学位门票价格。 北京的现代城市化,是从朝阳开始的。 从最早的涉外酒店,外贸,外企,工商业改制,到引入国际通用的商务区概念打造全新的CBD,现代化的北京从东三环开始建设,逐步壮大。 迄今,北京每天30%的地铁客流,都是输送向朝阳的东三四环地区。 后起之秀的望京,结合了最早一批的外企,后续的金融和互联网产业带来了二次飞跃和持续至今的发展; 加上整体较新的版块和楼盘,望京成为了第二CBD,但远比东三环更加集中。 另外一点,望京是北京城区唯一的产住结合板块。 而从中关村到后场村,是中国软件和互联网产业的发展历史: 2016年前还是互联网新贵的造梦基地,随后风口转移到望京。 二环内的唯一产业区,是政府规划的西单金融街; 这里集中着中国最庞大而传统的一批政治金融资源,各家行长所住的中海凯旋,十多年后中介才卖出第一套二手房。 北京的城市地段分布,既不是环状,也缺少平整而又发展成熟的新区, 最终形成了以少数产业为中心的点状扩散式分布: CBD 望京 中关村 西单金融街 北京的地段复杂,一不留神就会下错筹码。 2.信息误导 地段混乱,还不足以致命; 最麻烦的,是信息的误导。 作为首都,北京市一座非常政治正确的城市; 一切的新闻舆论,都必须符合口号和精神。 臀如直到现在,绝大多数人仍然不知道北京的价格有多大的变化: 媒体的普遍口径,是7平2跌1涨,1涨是抑制部分学区上涨,抑制自媒体炒作。 而像广州深圳或上海这样的城市,报道还是比较客观的: 像深圳这种人人皆炒房的城市,随便拎一句言论,在北京都要咖啡。 北京买房,喋若寒蝉,瑟瑟发抖。 赚了也不能说。 每个人都在自我检讨,甚至帮腔媒体打压: --必须把房价打下去。 这就导致,如果你是一名三好学生,好好先生: 满眼望去,一片空军。 很大概率上,你会对楼市真实的情况,产生截然相反的判断: 北京楼市还在跌吧? 3.缺少职业买家 也许正是北京楼市的各种困难,导致北京极少出现职业的买家; 就连房产自媒体,也是所有一线城市中最少的。 而北京楼市的自媒体,又有几大特点: 基本不懂房产; 新房广告为主: 信息滞后,楼市分析基本为抄袭的二三手信息 过去3年,我曾面试过二十多家知名房产机构和账号担任各类岗位的近百人员,不乏百万大号,仅有人懂得专业买房的科技树。 我们以「职业房东服务房东」,导致的结果就是一年面试300人,能通过测试的不到3人。 如果你想通过微博或公众号来获取北京买房的正确攻略,更大概率的是远郊新房,维权项目,8年限售,买入站岗的结果。 所幸,还有以随库逻辑为代表的零星真实情报。 不过,真话公开,风险巨大; 真实情报,仅在小圈传播。 北京楼市,是一个分化巨大的市场; 信息的隔离,水平的差异,导致了普通人更难买到好房; 而真正专业的选手,赚取了更多的利润。 作为普通选手的你,怎么办? 最直接的一招: 抄作业。 二、在北京抄作业 过去的半年,我们接待了一批特殊的客户: 来自全国各地的职业房产买家,其中又以深圳居多。 过江龙带着新赚的几千万,让地头蛇帮忙抄作业。 像橄榄城这种孤品标杆,正常每月不到20套成交,仅仅2个月,我们入手大约接近20套,剩余大多数也被理伏在我们周边的探子瓜分。 一个月的时间,单套大约在10%浮盈。 买的兴起了,买家定金都是找我借的。 那么,我们买房,作业该抄在哪里? 前面我们讲到四大产业中心: CBD 望京 中关村 西单金融街 其中后俩个都带生校学区,学票价格较高,即使是占坑房普遍也要600万起步，也Z过一轮。 剩下的主要机会,在CBD和望京。 以朝阳东三环CBD和望京为中心,以及外溢承接板块,将是选筹的重点。 首先,2021年3月的北京楼市,相比年前又有所变化,在《买房内参》 3月版也将同步更新。 1.300万以下的上车盘不复存在,即使上车,首付也建议150以上 2.500以下的标的红海竞争,意味着首付最好在200以上 3.尽量提高首付到300买800以上标的 4.1200-1400的标的稀缺,可将目标扩展至1500-2500万标的 5.500以下有首套可用按揭,其余抵押 6.可买到的总价,取决于首付现金,货款资质以及选筹标的 7.诚心卖的是好业主 在具体的选筹中,我们直接给出最诚恳的提示; 1.总价400-500万 优先建议以朝阳东四环地段,以90后的公房社区和2000年左右商品房社区为主。 已施工中的22号线甘露园周边,是最佳的上车地点。 其次是常营地区两限房,以及百子湾到堡头一带。 2.总价500-600万 除了甘露园一带可以买入例如丽景馨居、甘露睛苑之外,十里堡的晨光家园、炫特,青年路的青年汇、罗马嘉园,百子湾一带,以及常营柏林爱乐万象新天北京新天地等几个2005年左右的小区,都可以作为选择。 常常有人问到通州,可以结合我之前的分析和回复。 考虑到通州的人口和购买力断层,稳定性有所欠缺,虽然价格回落后可以买入,建议首选通州一号线附近次新房,最远到武夷花园,尽量不要越线。 如果在海淀码农区工作,另一个选择是回龙观,以融泽嘉园二房三房为代表的码农刚需上车次新房。 3.总价600-800万 可以开始接触部分较好地段的次新标的。 次新的首选,可以在青年路,百子湾以及新北苑一带 珠江罗马、国美、青年汇的三房,华纺、润枫、天鹅湾的两房,后现代城和沿海赛洛城一带,800万想在新北苑入手大部分仍在两房,三房基本要上到900以上。 如果在海淀码农区工作,仍然是回龙观,国风美唐>公园悦府>紫金新干线>领秀慧谷: 由于是改善盘,优先选择三房。 4.总价800-1000万 可以接触到少量的标杆次新盘,以两房为主。 望京地区,2020年的900万可以买到橄榄城、东湖湾两房,目前都以在1000/1100往上: 可以退而求其次选择次一级的次新,或次一级地段,例如青年路、新北苑,可以直接入手到标准的南北三房。 华纺是标准的南北三房,更高一级的润枫的,流动性相比天鹅湾略好，但如果总价上1400万以上,天鹅湾更容易淘到单价更低的大面积笋盘。 双井地区,首城国际的全南两房或小三房,或同类型的几个物业。 5.总价1000-1200万 标杆次新的两房为主,望京的橄榄城,双井的富力城,乐成,基本都在单价10.5以上。 6.总价1200-1500万 标杆次新的额三房,望京三杰,双井的富力城,乐城,珠江帝景两房(户型偏大导致),首城国际大三房或四房。 主要的问题是不出房,存货已活清,比手速。 7.总价1500万以上 很好的蓝海市场,缺点是怎么解决货到款的问题; 正常情况下,北京单人单笔贷款1000万上限。 讲完抄作业,我们还有最重要的一个环节: 躲坑 三、北京买房躲坑须知 选筹陷阱 当下共三条: 1.市面上能买的房子,远比你看到的少 2.低价,不一定便宜 3.没有任何新房值得买
1.市面上能买的房子,远比你看到的少 链家在北京是全国唯一个市占率超过60%的市场,有70%以上信息, 基本可以作为北京楼市的数据参考。 现在链家app上一共76000套房源信息; 一年前,这个数字是12万。 打开链家,一共7万6千套房子; 除去远郊区,除去硬伤房,除去房龄30年以上,大概只剩2万套了。 如果圈定到我们先前的板块,大约只有不到2000套; 具体到楼盘,大约200套。 由于目前的市场行情,现在存在大量的业主挂牌钓鱼; 以及类似望京东园这样的热点板块,由于绿黄中介丢单过多,现绿色 中介上架大量假房源,尤其带看只有1次的基本都是人工制作。 作用是什么? 钓鱼调查,房子被谁买走了; 是否有内鬼; 以及,钓客户。 抛去假房源,不诚心业主,挂牌价离谱的业主,个别小区的房源 可能是0 市面上能买的房子,远比你看到的少。 2.低价,不一定便宜 在北京,因为各种复杂的原因,存在各种特殊小区,表面上价格便宜 实际可能是商业设计或办公,或没有房本,或因为政策房导致各种特殊硬伤。 即使同一个小区,也存在巨大的价差: 北京的小区大多较大,因此普遍存在同一个小区不同时期建设出不同类型的楼栋,有的可能风格和品质测异,有的甚至可能产权或设施问题(例如天鹅湾),有的可能政策房导致。 而即使同一栋楼,由于不同的楼层,朝向,不同的户型,不同的面积。 加上北京的税费标准存在很大的落差,出现30%的价差也有可能。 很多时候,价格最低的房子,很可能是存在各种问题的房子,或交易中的药单。 熟悉楼市、板块直到小区,常年奔走在交易一线的老法师,才能更顺利的躲避暗坑。 3.没有任何新房值得买 没有,当前没有任何新房值得买。 (实际上过去2年几乎也没有) 远/贵/限,三者必占一样。 限竞房冻结8年,楼市2轮行情走完,建仓2-3轮,你才刚刚可以截断再抵押。 近期纯商品房,特点是地段远/查+价格天价。 好处是,既然清楚情况,可以安心二手淘笋。 贷款陷阱 1.买房贷款先行 北京的贷款,相比杭州这种从上抵到放款只用3天的城市,要复杂很多。 无论是贷款的时间流程,还是手续材料,和深圳上海一样,都较为正式,时间大约在接近一个月左右。 由于手续较为合规,所以贷款最忌幻想: 自认为自己征信无问题/临时倒流水/自己倒过流水,就可以搞定贷款的人,往往最后出事连补救都做不到。 所以,买房前,一定要先根据打印的征信和流水,确定好贷款的能力从而结合你的首付资金,进一步确定你可以买到什么样的房产,对应多少的总价。 另外在签约之前,要先对房屋进行询值评估; 贷款是根据评估值计算而不是成交价。 北京中介的评估值一般在85成,溢价小区不及85成 贷款和选筹,找专业人士。 如果买房涉及到置换,上一套房屋的贷款,下一套房屋的选筹和贷款之间的衔接,需要核对征信,计算负债情况,根据贷款的上限和笔数,银行的要求,提前制定好方案。 无论何时,货款先行: 常年备好真实经营的公司,贷款的便利度最高。 注意,一般来说,每个城市的贷款只采用本市的房产和公司。 2.贷款的合规性 一切按要求进行,合法合规操作: 不要异想天开。 既然贷款被叫做「跪银行」,自然要体会什么是「跪」; 好在,有别人帮忙,你只用按要求准备。 好处是,一切按规定手续操作,无论是贷款人还是银行,都皆大欢喜, 三点最关键:材料符合要求,放款符合要求,必须截断。 总结 北京买房,说难不难; 因为北京市现在是一线城市中条件最低的城市。 北京买房,也不简单; 单单做好选筹一项,绝大多数人都很难做到优秀。 但是,本文可以抄作业: 准备首付,做好选筹,预备好贷款,最终货足; 就可以顺利建仓北京。 四年磨一剑: 看完内参,照抄一遍 你也可以在北京买到好房。 四、楼市的规律 这一轮的楼市,规律已经明显变化。 一个最直观的体现是:分化行情。 一线明显,二线城市更明显。 过去作为上车盘主力的老破小,跟随大盘乏力,这一轮后,可以考虑出掉。 而标杆的次新房,优质的好货,部分学区: 成为了这一轮行情领涨的先锋。 深圳南山宝中,深外百花; 上海浦西的内环线,浦东张江学区: 广州珠江新城,尤其以二沙至琶洲一段的珠江两岸,中海花城湾、嘉裕公馆、保利天悦不断刷新单价。 杭州的未来科技城三兄弟,奥体三兄弟,都是区域标杆,拉开了杭州价格的序幕: 南星桥从10万、12万、14万、16万,到现在的18万只用了半年时间; 而后,才是周边其他次新,跟随启动。 北京的中关村三小,朝阳的人大朝阳分校; 蜂鸟家园一个月200万,太阳公元从11到16万只经历了6个月。
望京橄榄城、保利、东湖湾,除了硬伤房和+10%的挂牌溢价,没有一套诚意出售。 成交价只有刷新,没有持平。 我们要思考:为什么? 因为限购,有限的资金需要买到能买到的最好的标的: 因为新一轮防水,富有的买家更多了。 对于二线城市,最近4年,楼盘的产品选代过于迅速,尤其杭州这样的城市,2016-2020,每一年都是一代新产品,春和钱塘这种15年的改善次新。放在2020年就是刚需产品,奥体三兄弟领2之后,春和这类的小区才开始紧跟其上,从4万进入5万单价的两个月里,被某人迅速拿下了十几套。 从金华义乌宁波温州这些城市进入杭州的新鲜血液,从三四线城市进入二线省会的年轻人,看到市场上琳琅满目的优质新盘,再看一眼老旧的市中心老破小,已经嫌弃到下不去手。 何况,中外环的新区,发展不错,价格并不贵多少,贷款充足,或者置换一套老房子,可以轻松上车。 标杆的次新房,优质的好货,部分学区; 成为了这一轮行情领涨的先锋。 后续买房,一线城市建议从刚需次新起步; 二线城市建议改善次新,89平三房两明位,产品流动性最强。 五、二线城市的再次崛起 2016年,是二线城市崛起的序幕。 西安开始率先抢人,火车站下车直接被拉到派出所落户; 2016-2019年,年轻人多了一两百万,西安翻了3倍。 紧接着,成都重庆跟上,翻倍: 郑州武汉南京合肥,2017同翻倍: 杭州在2018,达到了一轮的最高点。 时间进入2020年,二线城市开始了第二轮追赶。 谁最先启动,细节已经不可考; 但有几个明显代表。 2020,成都开启一轮局部行情:、 杭州8月,未来科技城和奥体领先30%行情拉开序幕; 差不多同时间,合肥也开始局部启动; 武汉光谷东,从1万8迅速变成2万4。 2021年初,南京武汉成都重庆西安合肥,都有了想要偷摸抢跑的感受。 当然,并不是所有的省会城市都能买; 我们只建议以下城市: 北京上海深圳广州,目前只有北京刚刚启动,对于在一线城市还没有买房的人,这是最后的机会,而且是抄作业的机会。 杭州的表现,在省会城市中是超新星的存在,每年流入六七十万年轻人,产业的迅速升级,全国品质最高的楼盘,浙江金融灵活,时不时总有50万买到400万的案例,只是越后面越南。 合肥,正在和南京争抢徽京的地位,产品更新也比较快,过去20年,安徽人口受到江浙沪的泽被,经济发展很快,人口素质提升,生育率在全国算是不低,未来发展比较稳妥。 南京,过去江浙两省毫无疑问的老大城市,现如今正在被杭州超过城市的发展地段略混乱,价格没有成体系拉开,对于小白来说选筹略有一些困难,当然如果是老手+能够解决贷款,这一轮行情中,仍然有一个不错的买入机会。 武汉,过去15年,武汉一直是一个拆挖的工地,如今各项建设逐步落地,东湖高新的产业,滨江两岸的高楼,却只匹配1.5-2.5万的均价,和南京普遍4万比起来仍然有一定茶具;武汉的未来,可以追赶南京。 成都,西部明星,码农的第三故乡,除了部分高价区,仍然有比较好的买入空间。 重庆,鬼牌城市,房价够低,核心区两江四岸价格也仅仅1.3-2万,未来的空间很大,贷款也有很多空间,2017年不少年轻人都是从重庆起步,带上十万二十万,最后减仓了五百万的货值,一轮翻倍下来接近A8。 房价便宜,货款科技很多,缺点是陷阱也多,外地小白没有老烟枪指路,光是坡坡坎坎就能乱花渐欲迷人眼,价值判断产生混乱。 西安,西北的首都,如果能够继续吸引人口加入,西安仍然可以延续较好的成长性,成败都在人口。 同样成败都在人口的,还有郑州: 中部省会,没有武汉强大,河南各大城市都在进行人口角力,郑州的产业比较薄弱,如果能解决这两点,毕竟是过亿人口大省,不会太差。 好客山东,济南可以追赶青岛,过亿人口大省,逻辑同理。 沈阳,最好的环京城市,东三省最后的集散地。 杭州 南京武汉合肥成都重庆 西安郑州济南沈阳 其他省会青年,尽量向这几个城市靠拢； 年轻人没有家底,不要想东想西,先买到房最重要。 有资产,才有说话的权力; 有钱男人和没钱男人,是不同的物种。 六、三四线的出路 现在的三四线城市,就是一艘漏水的大船: 最重要的事情,不是努力提升自己,而是换一条好船。 在经济环境衰退,人口增长停滞的大环境下,最先受到冲击的自然是三四线城市。 一方面,失去了自我造血功能: 一方面,还在被一二线城市吸血。 春节过年,回到三四线,打个滴滴要等10分钟,外卖没几家能吃,快递经常不上楼,这些都是缺乏人口和商业落后的结果。 随着人口的分化,未来5-10年,三四线城市很大概率会朝着鬼城演变;即使是人中龙风,在这艘破船上赚钱的速度,也赶不上这艘船下沉的速度,你首先要做的,是换一艘好船。 --只有大城市,才有房地产: 而房产增值的速度,远远大于一般人的赚钱速度。 身在三四线的朋友,建议趁着这一轮机会,抓紧买票上船。 无论是一线还是二线,只有跳到一艘更大的船上,才会发现自己原来只是在舱位的最底层。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2021-4-16 07:48:43
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