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2）东莞数据： ①绝对值： 面积2460k㎡，GDP为09482.5亿、资金总量16426 万亿、总人口 0846.45万人、总税收2300亿、扩大 再生产投资总额2128亿。 ②相对值： 人口密度3440.85万人/k㎡地均GDP为3.85亿/k㎡，人均GDP为11.20万元/人、人均创税2.72万/ 人、地均创税0.93亿/k㎡，资金密度6.68万亿/k㎡， ③房数据： 新房销售1606.47亿、土地交易373亿、二手房市场 486亿元，合计2465.47亿。 四）长期实证之理论房价公式 ① 正常经济环境下：年增房地产总值=（GDP-再扩大 生产投资总额）*30%。中国的大城市的房价前些年是 收获的这一部分。 ② 货币超发时：年增房地产总值=［（GDP-再扩大生产 投资总额）*30%］ + ［（货币总量-GDP*1.5）*20%］。这几年收获的是这个数值。 目前属于货币超发时，因此年增房地产总值=［（GDP- 再扩大生产投资总额）*30%］ + ［（货币超发量- GDP*1.5）*20%］。 年新增房地产总值，就是当年的房地产成交总额。 五）广州测算：明确的强二线化证据 广州GDP为23628.64乙、扩大再生产投资6918亿、 广州M2约为GDP的2倍，即：广州2019年新增房地 产理论总值为： ［（23628.6-6918）*30%］十［（23628.6*2-23628.6*1.5）*20%］ = 16710.6*30%+13413.3*20% =5013.18+4023.99=9037.17亿。 而2010年广州实现的新房销售3962亿、土地交易1695亿、、二手房市场2898亿元，合计8555亿。距离 上述理论值9037亿只有482亿、幅度仅为5.33%! 可以说，广州是非常罕见的体现了理论估值的城市，基本上已经变成强二线城市了、已经无法与北上深相 提并论。 相比深圳，其市场价格与理论估值之间还存在60%以上的距离（2019年数据），广州的差距是巨大的。 六）东莞测算：出乎意料！ 东莞GDP为。9482.5亿、扩大再生产投资2128亿、 东莞M2约为GDP的20倍（深圳外溢）,即:东莞2019 年新增房地产理论总值为： [（9482.5-2128）*30%]+ [（9482.5* 20- 9482.5*1.5）*20%]=7714.5*30%+4741.25*20% = 2 314.35 +948.25=3262.6亿。 而2019年东莞实现的新房销售1606.47亿、土地交易 373亿、二手房市场486亿元，合计2465.47亿。距 离上述理论值3262.6亿还有797亿的空间、幅度大至 24%! 七）穗莞差距350%,以及局部反转 也就是说，东莞房产的现价与理论估值之间存在24% 的预留空间，而广州这个数据只有区区5.33%。从整 体上说，东莞这块领先广州多达近20个百分点，东莞坦论预留价值的领先幅度，比广州要大350%! 起码从理论上看，在房地产投资价值上，东光与广州 竟然是有本质差别的城市。如果不去测算，是很难相 信这个判断的。当然，这个比对是从整体上来看的。从局部上则会有不同。 比如说，东莞其实是依附性城市，受到深圳、香港、 广州的影响很大，自身缺乏收敛型的中心城市，自身 循环空间偏小，其水准与价值是有浓厚的深巷因素的。但是广州是自主型城市，拥有自己的绝对中心， 因此高度与速度更多是自身因素决定的。 因此，广州在真正中心区、商务区的价值将远远强于 东莞，根本不是一个级别的对手，或者说东莞难以成 为其对手。 八）广州应该做6件事 以居住品质、生活指数来排名，广州其实是珠三角之冠的，医疗配套、房价水平、教育配套广州都遥遥领先。 广州未来如果想不但在局部、而且在整体上超越东莞，那就需要再加大投资密度、提升经济档次上下功 夫，光靠吃以前的老底是不行的。 广州起码在以下几个方面是有条件加速的，只有这样才能避免强二线化，维持一线地位： 1）改善头脑经济环境，抛弃“闷声发财”的价值观， 不要放弃对总部经济的吸引力； 2）停止过度外延，回收城区内进行加密建设； 3）外延部分，不要再四出出击，而是聚焦南沙，打响城市决战、 4）停止过度的公共设施建设，比如说机场，而是要注重城市运行效率的提升； 5）破除过于本土的文化，增加外地人口比重，行政上大力引进非广东的精英； 6）大力实现广佛同城，我说的是行政上，这个实现合并的话，广州将拿到好棋！ 祝福广州！到那时候.广州就会旱价值専高的城市了，而且是从整体上。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2021-4-16 07:49:12
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