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成交量应该是多少 #2021.11.10
一）成交量
今天在《某小姐后园》看到一个数据，实足地感到“寒意凛然”。
（上海） 
行业一个个崛起，又一个个没落。十年就是一个世代，股市几度轮回，悲喜从不相同。
曾经以为相随一辈子的人，短短几年就分手。 曾经以为工作一辈子的单位，单位却不要你。
因为“无常”，所以你需要换房子。 发达工业国家的历史，就是8~10年换一次房子。
在美国电影中，不乏有一辆破车，东海岸一路开到西海岸。 西海岸开到东海岸。 辛辛那提找到了一份接线员的工作，就带着沙发和狗，举家搬迁。
《阿甘正传》的开篇，就是阿甘他妈，带着他开车穿越中部公路。
从8~10年换一次房子，这个比例倒推。
每一年的换手率10%，每一天0.03%
三）比例
如果每一天交易0.03%，那上海的交易量，应该是多少呢。
上海有850万户居民，约860万套房子。 8~10年换一次手的话，每一年的正常交易量，应该是85万套。
每个月7万套。
上海最近十年，没一年超过20万套
我们细化到“价格段”的话。 600W以上的上海房子，俺假设为40%吧。
那么600W以上的房子，应该有340万套。 每年正常交易量，34万套。 每天1000套。
而我们现在的成交量呢，是每天30套。 1000套 vs 30套，差不多30倍的差距。
相比之下，600W以下的房子，“理论成交量”vs“实际成交量”。 是每天1500套：400套 也就是只差3倍。
“低档房产”受压制的状态，和“中高档”物业天差地远。 3倍和30倍。
这里面主要的原因，因“交易成本”不同。 非普通住房交易成本，高达11%，无论你持有多少年。
高昂的交易成本，使成交量只有“正常水平”的3% 三十分之一。
高档住宅的交易量，是正常值的3%低档住宅的交易量，是正常值的30%二者均远远低于合理水平
四）户籍生产力
当谈论到1980~1990年代，中国改开奇迹时。 有一个词是公认的，“户籍生产力”。 以前农民工，是“身份绑定”的。只能在农田耕作，务农。 改革开放之后，农民工可以进城，成为“产业工人”。
人口，职业，身份的松绑。 使得生产力极大释放。农民获得了十倍收入。
到了2003年之后，加入WTO。中国又开始了一轮“年轻人进城”。 小城青年，纷纷踏入大城市，永离了山村的家乡。 省会城市，开始崛起。
今天，如果你赶千千万万的“小城青年”，再回去农村。 把David，Mike，Jackson，重新变为翠花，狗蛋，农民。 估计谁也不高兴。
人口需要迁徙，生产力需要释放。 产业一个个浪头打来，“变化”才是永远不变的。
中国大城市的“交通”问题，为什么难解。 人们为什么，要花2~3个小时，通勤在路上。
因为工作你可以年年换，而住宅却不容易换房。
你从国贸，搬到了五道口。 那房子肯定得换的，又不能横穿整个北京城。 人到中年，老婆不会接受你租房。
而现在的情况，就是不允许你“换房”。 交易成本太高了，每一次11%，还有限购限贷税费，一堆麻烦。
按照目前，二手房年换手率不到2%，城里人五十年才可以换一次房子。家庭人口有增加，有减少。 工作有变迁，有跨省。 购买力有就业，有退休。
哪有一成不变的道理。
禁止交易，就是把人“捆绑”在了原地。生产力极大束缚。
如果可以松绑，整个持有大洗牌。 所有的人，按照需求“买进/卖出”物业，重新配置。
综合城市的GDP，至少可以增长+20%以上。
五）结语
一个城市的正常交易量，应该是每天0.03%。 上海深圳，每月交易7万套。 1000+w房子，每月交易1万套。
如果我们连这个交易量，都没有到。 谈什么“交易过量”呢。 水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
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发表于 2021-11-11 08:23:28
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