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上海，即将领跑全国，率先进入小阳春。
8.9万套供应，9.3万套成交，到头来还是要抢。
上海，梆硬。
其他城市的楼市，是耙唧唧的进入了2022。
而上海楼市，是梆硬的挺进了2022。
去年8月6日，上海抛出了一颗炸弹，直接把上海的二手房市场炸的细碎。
——这颗炸弹，就是“三价就低”。
所谓三价就低，就是在二手房交易过程中，银行将根据合同网签价、核税价和银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。
怎么去理解上面这句话？
举个例子吧。
上海高兴花园，学区房。
市场成交价9万/平，而核税价只有3万/平。同时，核税价属于以上三个价格中 最低的价格。
那么，银行就按照3万/平的价格来批复贷款。
一套400万的房子，核税价只有140万。按照核税价来批贷款，首套首贷最多只能贷款91万。
哪怕是刚需首套，首付也要干到300万起步，7.5成起步。
三价就低的政策一出台
——上海绝大多数的二手房首付比例，直接被拉满到7成起步。
门槛提高了一倍，二手房市场就崩了。
——上海的二手房成交量直接从2.3万套/月，腰斩到1万套/月。
——伴随成交量的腰斩，二手房的价格也开始快速下滑。
但是，但是，但是！
去年12月份开始，上海的三价就低政策又调整了。
——三个价格里，往往最低的核税价，开始缓慢上调了。
比如，高兴花园的核税价从3万/平，上调到4.1万/平；
又比如，梅园新村的核税价从5万/平，上调到7万/平；
再比如，仁恒河滨花园的核税价从7.6万/平，上调到8.15万/平。
核税价上调意味着什么？
上海二手房的首付门槛在降低！
冻结二手房交易的那颗炸弹，正在离地升空，变成哑炮！
二手房交易在复苏，流动性在恢复，最坏时刻正在过去。
引爆点二：抢人大战，人口流入创近8年最高纪录。
大家都知道，近10年时间，上海一直在控制人口流入。
说的直白点，上海一直在向外赶人。
但是，但是，但是！
2020-2021，上海开始抢人了，开始放宽落户政策了。 2020年，上海4所985高校应届本科生，及全国双一流高校应届硕士，可落户上海；
2021年，在沪应届研究生，5大新城和自贸区新片区就业，可落户上海。 全国
城市中，户口最有含金量的上海一旦开始抢人……
请看看下面这张图，这是上海近8年的户籍人口增长变化图。
通过上面这两张图，看出来了什么？
上海抢人大战第一年，新增户籍人口比过去多了40%以上；
上海抢人大战第二年，新增户籍人口相当于过去的2-3倍。
上海抢了两年人，新增户籍人口比过去6年的总和还要多。
更重要的是，上海抢来的都是什么人？
985、双一流、研究生。
年轻人，拥有更高潜力和更高成长性的年轻人。
说的更直白一些
——他们可能是最精纯的刚需，也可能是全国年轻人中，潜在购买力最强的那一批刚需。
抢人第1年，3.1万人；抢人第2年，7.3万人；抢人第3年、第4年、第5年……
一个户口含金量最高的城市，突然放开了自己的落户门槛，它将爆发出何等的能量？
这是上海楼市最强、也最稳固的基本盘。
引爆点三：旧改爆发收官年。
2020年，上海启动了三年旧改计划。
注意！这里的旧改，并不是针对老旧社区的装个电梯、修修补补，而是城市更新。
说白了，就是拆迁。
2020年，上海拆了2.8万户；2021年，上海拆了3.4万户；到了2022年，上海还要再拆2.2万户。
连续三年，一共8万多户拆迁。
八成以上，还都是货币化安置。
一个一线城市，带着货币化安置玩拆迁？
这就相当于在一个紧俏市场里，空投下数万个“失去房子、只剩下钱“的购买力。
简直夭了寿。
以上，就是上海楼市在2022年即将面对三个引爆点。
——近10万人的刚需流入，近3万户拿着钱的刚需拆迁户，首付门槛逐步降低的二手房。
梆硬的上海，挺进2022后，又连续磕了三颗药。
只会更硬。
假如2022有小阳春，率先感触到春天的，一定有上海。
我们把前两部分做个简单梳理，就很容易看清楚上海楼市的逻辑轨迹。
首先，这可能是唯一一个还站着的城市。
起码到目前为止，上海是唯一一个二手房成交量连续5个月触底上涨的城市；
起码到目前为止，上海是唯一一个二手房库存量在连续缩减的城市；
起码到目前为止，上海是为数不多的新房供应仍然不足，仍要抢房，仍要积分摇号的城市。
别人都凉了，我虽然没炸，但热度还在。
我虽然腰有点弯，但你们都躺平了。
如果有小阳春，那我一定能比你们先起来。
其次，这可能是为数不多的“供需紧张、供不应求”的城市。
2021年，上海新房8.9万套供应，9.3万套成交，基本算供多少吃多少，吃干榨净。
2021年底，上海二手房库存量近有1.2万套，最多只够撑俩月。
换句话说
——上海楼市，几乎是以0库存的状态，进入了2022。
进入2022年之后，根据土地供应量推算
——2022年，上海新房供应量大约为10-11万套。
10万套的新房供应，1.2万套的二手挂牌，这是上海楼市的供应基本盘。
需求呢？需求基本盘呢？
前面其实已经讲到了
——近10万个刚需流入，近3万户持币待入的拆迁户，再加上原住民的本地刚需和改善……
至少13-15万套刚性需求，这是上海楼市的需求基本盘。
11万套的供应，13-15万套的需求，2022的上海楼市大概率会保持供不应求的热度延续。
最后，这可能是最先感受到“货币宽松”的城市之一。
我们已经在过去的数篇文章中，强调过一个观点
——2022是宽松大年。
货币投放会宽松，信贷投放也会宽松。
上海这座城市的底色是什么？
金融！
这座带着浓重金融底色的城市，但凡有放水，流到这里的水大概率是最多最便宜的。
——它总是能在第一波接满一盆。
举个例子。
大家可以去看看上海目前的房贷利率是多少？ 首套4.95%，二套5.65%。
全国103个重点城市，主流首套房贷利率5.56%，二套5.84%。
上海的利率，相当于其他城市的9折。
一个成交量连续上涨的城市，一个楼市仍有余温的城市，一个供需仍然紧张的城市，一个总能在宽松大年里率先接到水的城市……以上种种叠加在一起，意味着什么？
你可以永远相信上海楼市，它已经提前预定小阳春。
该说的已经说完了，接下来肯定又要有人喷了
——就知道鼓吹楼市。
我还是那段话——
我就是个垒数据的。
我就是一面镜子，外面找过来什么样的数据，我就会反射给你什么样的颜色。
我尽量控制情绪，甚至连标题都没有用“这个城市……”这种标题党烂梗，坦诚的把一组组的数据和图标摊在你面前，并基于数据近可能给你相应的判断。
你看到它们时反映出来的情绪，其实是你自己内心的喜、恶、害怕和恐惧之物。
如果把上面这段过于装逼的话，加一个通俗注脚的话……
我想应该是下面这句——
你爱信不信，反正赚了钱也不会给我分一毛。
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发表于 2022-2-8 07:37:53
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