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还有一些热点炒作的外围板块，比如光明，沙井，最高炒到七八万，而现在新房才五万左右，二手房谁要？ 现在指导价直接放开，可能也是因为市场冰冷的实在受不了了，今年3月二手房成交量有所回暖，但还不到4000套，连小阳春都算不上，因为按照正常成交量，深圳每个月二手房至少要成交5000套，才算正常的市场。
从4月又开始回归冷淡，现在就业又这么难，今年经济增长的压力也大，可能确实是扛不住了吧。 另外深圳在大力发展保障房，放开二手房指导价，也是让保障的归保障，市场的归市场吧。 那取消二手房指导价，对市场影响会有多大？ 我之前说过，深圳政策如果不放松，今年明年都没多大机会，现在政策放松了，那我根据最新形势作出最新几点判断，仅供大家参考。 第一、成交量会有明显回升。 考虑到去年前年的成交量过低，两年加起来才6万多套，很不正常，按照往年正常的成交量，每年二手房成交量也有五六万，相当于过去两年至少压抑了五六万套的成交量，所以今年的二手房成交量还是会有较大修复，估计最少在6万套以上吧。 第二、对东部刚需盘、老破旧，价格今年影响依然不会很大。对西部刚需房利好。 东部刚需盘，老破旧，比如龙岗、罗湖、盐田现在的成交价大部分本身就是指导价了，就算是没有指导价了，他要马上涨价也很难。 因为深圳目前的新房供给量还是挺大的，低端二手房如果要涨价，人家就去买新房了。比如龙华、光明，今年新房供给量很大，刚需选择非常多。 特别是现在的保障房供给量巨大，这对刚需盘客群是极大的分流。 但中西部，比如福田、南山、宝中，本身新房刚需房源也不是很多，还是利好这些区域的二手房刚需房源的。 在房地产分化时代，还是好版块会最先启动。 第三、对好板块的改善盘、高端盘利好较大，有望量价齐升。 过去二手房指导价影响最大的就是改善盘，比如南山、福田、宝安，很多十六七万的改善盘，指导价只有10万左右，按120平的改善房算，首付直接增加300多万，说实话，改善群体不可能一下拿出这么多钱来。
因为改善群体，只要你有过贷款记录，首付比例至少都是5成、6成，如果是二套，首付基本上就是8成。 这次等于给改善群体降低了首付比例，可以加杠杆了，也算是支持改善群体买房吧。 所以二手改善盘无疑是获利的，特别是高端盘，估计成交价也会率先反弹，特别是每次放水，豪宅盘都是最先受益的，毕竟供给有限，房源稀缺，而富人的钱是赚的最快的。 改善群体不要再犹豫了，我估计很多好点的次新房马上会向上调价了。 第四、房价涨回到2020年还需要时间，预期在后年。 深圳在2020年大涨了一波，很多需求其实已经在高位透支了，一般每一轮涨跌周期，前后都在5年时间，中间的调整时间在3年左右。 加上目前中产收入停滞不前，大部分能够接受的改善总价范围，大部分还是800-1200万左右，如果涨多了，大家也承受不起了，所以普通改善盘价格依然是有天花板的。但豪宅没有天花板。 对其他城市的影响，我只能说支持房地产的政策是摆在台面了，如果你还看不懂趋势，我也没办法了。 现在政策引导非常明显，就是要支持改善型群体买房，拉动经济增长。 <--END-->
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发表于 2023-4-21 11:21:43
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