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2016年北京房市回顾、分析与展望(上)

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桥洞一族

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发表于 2016-10-27 10:46:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

原创 2016-10-03 郜律 国华传媒


房地产金融律师——郜律为本公众号撰写《20160930北京新政解读》一文后,该文获得大量读者的点击、转发和关注,市场上对于调控后的走势也众说纷纭。在此,本公众号再次向郜律约稿,刊登此文如下,我们再次感受一下郜律对于北京房地产市场的独特观点、独家见解与接地气儿的阐述,献给各位读者。

原文如下:


带着很多读者们的疑问,才有了我写本篇文章的初衷。2016年北京房市到底是怎么了?为什么出现2次恐慌性购房、为什么才短短半年多,房价暴涨成这样?这一切背后到底都是什么原因在作祟?未来又会如何?
本人从2002年开始从事房产律师工作至今,先是一手房,然后是二手房,已然经过14年,依次经历了2009年年底的恐慌性购房、2010年3月的恐慌性购房、2013年3月北京的单月成交量暴涨、2015年7月通州暴涨、2016年春节后恐慌性购房,以及最近的2016年7、8、9月引发的恐怖到极致的、拉涨停似的楼市,我全部身临其中,每一次都亲身经历了现场,感触颇多,也一直在思索究竟什么原因共同影响了2016年的北京房市,造成这种局面,未来又将如何?
因此,有了本文,仅仅是个人思索下的观点,不一定准确,抛砖引玉,请大家指正。

     首先来看看这个表格,今天我们只说大北京的住宅市场:
     背景:20160930北京新政公布后,正值国庆假期,该新政绝对是国庆期间第
一热点关注事件,因为很多人正在房产交易进行时,恰好赶上本次首付比例调整,不知是否要补首付而焦虑不安,甚至一部分二套非普客户由于无能力支付突然大比例提高的首付而可能面临违约风险(本人刚刚接到有二套非普客户咨询,她的首付突然从3成提升到7成,无力负担,业主咄咄逼人,她面临违约风险,咨询我此事是否算不可抗力,是否承担违约责任!),更因为很多人都非常关注北京楼市,对于未来的房产走势众说纷纭、很多人看法有严重的分歧。

       我想表达什么呢?我想说的是,2016年北京房市是那么与众不同,与以往的年头都不一样,有着很大的区别。思考问题不能纯类推,简单的用2014年市场来类比今天、用2011年市场来类比今天,而得出结论或看法,单纯的类推都是不对的,因为每年背后的诸多要素是不一样的!影响房价走势的因素和指标有很多,有核心因素、有辅助因素,有主要原因、有次要原因,它们穿插结合在一起,构成了不同的影响和威力,每年楼市背后的要素都是不同的,随便用往年来类推类比,都是不客观,或者太稚嫩。很多人想到的调控后果,或者说内心期望的调控后果就是——房价下跌,他们的理由是:以往调控以后,房价确实跌了。因此,应该观望,或者应该借机会逢高卖出,逢低买入。。。。可真相往往是残酷的,楼市不是股市,请不要在楼市做高抛低吸的波段。

        那么我的问题来了:此次北京新政对于成交量会有多大影响?对于房价又有多大影响?究竟是房价跌了,还是成交量跌了;即便成交量非常萎靡的前提下,价格到底有没有跌,幅度是多少?究竟是全北京住宅市场普跌,还是个别板块有跌幅?有没有个别楼盘甚至还在逆势上涨?你有大数据作为支持吗?等等。

        对于在楼市高抛低吸这个观点,我首先有2点质疑:
        1、你怎么认为3到6个月以后,房价就会跌呢?还跌幅5%-10%之间?所谓暴涨时代可能出现全面普涨,大坑盘都能卖出天价;成交量跌的时候,市场观望和横盘的时候,各楼盘价格表现差异可大了去了,会有很大的分化;
        2、你怎么就那么认为你想象的“高抛”后,过几个月,政策还有机会等你入场,等你“低吸”?等着你再次贷款买入?20140930从严格的“认房认贷”突然宽松到“不认房不认贷”以后,无数购房者(特别是有过贷款记录的)获得了极大的宽松和解绑,结清贷款再贷,就是首套,就是神器,惠泽无数改善群体。那么,这个政策已经悄悄的在20160930北京新政改为“认房不认贷”了,你怎么知道,不远的未来,政策不会继续收紧呢,不会重启“认房又认贷呢”?如果你告诉我,你还是不懂什么叫“认贷”(特别说明:贷款记录说的是“住房按揭贷款记录”,那么商住两用房贷款、抵押消费贷、抵押经营贷、信用贷统统不算,请不要概念混淆),那我不厌其烦再解释一下。
20140930之前,北京实施的贷款政策是“认房又认贷”,它有多么恐怖呢?
居然还有人在群里质疑“认贷款记录”不可能的、北京不可能有过“认房又认贷”时代,也从没出现过,不可能,怎么这么不讲理呢?我也是醉了。。。。。存在的事实,由不得胡说。我们必须用极为通俗、白话的例子来给小白们再描述一下。1、关于“认房”,你家庭名下有套全款房(买的时候全款,从来没贷款过),夫妻两个人中的任何一个人都从来没有住房按揭贷款过,这次想贷款购买家庭第二套房,对不起,根据“认房”原则,你购买第二套房产需要首付7成,只能贷款3成,这就是“认房”是也,这个打击面其实还不算大,毕竟全款买房的人还是少数派,明明是土豪,不差钱的;2、真正恐怖的是“认贷”——你们夫妻两个人中的任意一人曾经有过住房按揭贷款记录,那么不管你现在购买的是家庭第一套房也好、第二套房也罢,对不起,根据“认贷”原则,您这次买房也需要首付7成,只能贷3成。哪怕你曾经买房的贷款早就结清了,哪怕你当初只贷了10万、3万也早结清了,哪怕你结清了以前的贷款并卖掉了该房,现在是无房户,无家可归,现在准备购买首套房,对不起,根据“认贷”原则,您还是需要首付7成,最多只能贷3成。对,就是这么狠,就是这么辣,这个打击的层面很大,毕竟绝大多数人买房都要贷款的(土豪请自动忽略),都有过贷款记录,这个“认贷”则让你在那个年代根本买不得、改善不得,除非你能掏得出7成首付,只贷3成!!!这个政策,真是卡住了千千万万的改善性购房群体。

       崩溃吗?是的,北京二手房最新均价在2016年9月已经突破单价5万,根据某公司对于市场成交分析,10单里换房客户占7单,只有3单是新买入。
        那么,可以说,2016年北京二手房市场成交主体是——改善人群,这与以往的年份都不一样。卖掉原有住房,再买新的房产(可能新房、更多选择的是二手房),或者是家庭财富增加,在不卖的前提下再买家庭第二套房,则成为本轮主力军。那么这些改善人群有一个什么样的明显标签呢?他们都有过贷款记录。正因为20140930北京乃至全国实施“不认房不认贷”政策之后,极大的宽松了2年走到今天,这些人才能有机会去换房、有机会去改善(其他城市人群才有条件去炒房、去投机),因为这次改善可以让北京的改善人群重新买房也能贷到7成(虽然对于二手房是名义上贷款7成,那咱也知足啦),真真是大大的福利啊,央妈给的福利不用,可能过期作废的哦。

         为什么我们再三强调这件事情,因为20160930北京新政改为“认房不认贷”,对于首套普宅、首套非普分别提高0.5和1成首付,对于二套普宅、二套非普则分别提高2成首付甚至4成首付(特别声明:上篇文章对此表述有瑕疵、有歧义,本文对上篇文章进行修正。对二套住宅购买用户无论普宅还是非普,均有很大的影响,首付比例均有提升,特别是在途无贷款的二套非普家庭,首付直接从3成提升到7成,杀伤力相当之大),对市场是有一定影响(主要是购房者的情绪和一部分购房者),但,还算没有影响到主流人群之核心,没有改成“认贷”,目前的信贷层面仍然是——比较宽松。

        提高首付比例,有几个后果:1、对于第一类资金雄厚的购房者,根本不受影响,补0.5或1成首付,甚至2成或4成首付,要知道北京购房者贷款比例很低的,市场上还有很多购房者是全款购买,甚至首套才贷款2成或者3成;自己买不起、补不起,只能说自己穷。。。土豪的世界,屌丝们真是无法理解。。。要知道,北上这两个城市,都是全国的富裕阶层拼命要在这个城市配置房产,你的竞争对手可不是拿北京平均工资的人(北京2015年平均工资才7086元,社会上的平均工资购房论,必须严重鄙视兼唾弃!请记住,这里是北京!),很有可能是全国各城市top前10%比例的人群;2、对于第二类购房者,确实有点难,但用尽洪荒之力,也勉强可以补0.5或1成首付,或者曲线救国补2成甚至4成首付,曲线救国是什么?在此省略100字;3、但是对于第三类购房者,首套首付再次提高0.5成和1成,特别是在途无贷款的二套非普家庭,增加4成首付很艰难,再加上非普单价、总价上限导致的北京二手房明里暗里那么高的首付比例,则直接歇菜,被挡在这个城市的大门之外,用尽洪荒之力可能都遥不可及了,淘汰了这部分购房者出局。

        那么,我们再次强调:入场北京楼市的门槛一直在提升,难度在不停加大,而入场北京楼市的闸门也在缓缓关闭中(进程已然过半),有能力的人则想出浑身解数、想尽一切办法尽快、尽早、更多的买入(包括不限于公司买房、购买法拍房、使用外籍身份购房、结婚大法、离婚大法、养房票、借名买房等等,敏感话题啊),来在这个城市拥有房产,落袋为安;不愿意做出以上牺牲的人,则眼睁睁放弃了机会;没能力的人(特指有资金却暂无房票或资金实在不足的人),则被关于门外(暂时跻身于环京吧,无奈中的选择,等待机会),不知道什么时候再有入场北京楼市的机会。请问,你入场了吗?请问,你被OUT了吗?这就是铁一样的事实,这就是赤裸裸的竞争与淘汰,这就是洗盘,这就是残酷的真相。
        注:当然,有一小批人本身就极度看好环京,看好环京投资回报率比北京更高,而只投资环京。本文我们并不区分谁更高明,本文的前提,是建立在有意愿购买北京房产的前提下,我们只谈北京房市。

        言归正传,我们花了这么多笔墨,絮絮叨叨说了绕口令一样的以上一大堆话,但是请注意,里面没有废话。看看文章开头表格中的数据(数据为百度搜索相加得出,可能有略微出入,还请谅解),我们可以得出,北京房地产市场是由新房市场和存量房市场(俗称二手房市场)共同构成,今天我们只谈住宅市场数据(商住两用不在其中啊,以后可以专文再写商住市场)。

       2007年北京新房住宅成交占三分之二的比重,但到了2008年,新房只有一点微弱的优势成交量占比超过二手房。那么,从2009年开始,则连续8年二手房成交量一直高于新房成交,有时高有时低,但绝对占半壁江山之上。可是到了2016年,情况又完全不同了,截止到20160831的数据,北京二手房成交量占比85.94%,以绝对优势压倒新房成交量。
        可以说,2016年开始,北京第一次真正进入了二手房主导时代、压倒性优势时代。这意味着什么呢?意味着新房供应量实在太少,意味着无论在北京几环,只要是新房,就可以随便喊价、随便拉涨停板,甚至几个涨停板,因为北京市场上在售的新盘实在了太少了,少到竞争者寥寥无几,物以稀为贵。所谓没有竞争者,就可以随便叫价!没听说燕郊新楼盘,10月开盘都敢要开到单价4万一平了吗??因为连燕郊在售新盘都非常少,河北的新盘现在都敢拉涨停板!(当然,环京楼市还有更独特的特点,在此不多说,一带而过!)
        因此,北京今年出现的以往没有的怪现象之一就是——新盘由于市场供应严重不足,可以随便叫价,新盘多集中在5环外、6环外,6环的新盘单价可以贵过3环二手,就是这么令人瞠目结舌,就是这么屌,你还别不服,因为不服也没用。那么,新盘连续拉涨停这种现象传导到二手房,就是二手房房价开始猛烈补涨,区域内同时存在一二手的楼盘率先互相影响拉升价格(例如通州华业东方玫瑰)、区域内临近的新房、二手房价格互相传导,6环新盘价格过高导致3环二手房人民看不下去了,(6环新盘都卖6万了,东四环某区域才卖4万多,东四环人民不服啊,西三环外才卖5万多,西三环人民也不服啊,一夜之间全面跳涨),开始直接单价跳涨1万。后果是——相同板块且不同板块新房房价、二手房房价交替、螺旋形上涨,由于二手房实际首付比例更高,房价则由该区域二手房价格进行巩固、夯实,为新房继续上涨提供了依据和坚实的房价基础。

(未完待续,请期待下篇)
声明:转载于“国华传媒”微信公众号,已获得转载授权!

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