2016年国庆节期间北京及全国多个城市紧急出台限购限贷政策，市场一片恐慌，鉴于北京限购从20110217开始执行已经5年多，这次对北京的影响则是930新政关于贷款比例的调整。对于政策突然出台后，正在履行中的购房合同是否有效、合同还能否继续履行？如果履行不能，买家是否承担违约责任？法律界人士观点不一。
北京大铎律师事务所合伙人郜律师，从事房产金融律师多年，就此问题阐述如下（本文，我们只谈北京地区）：
一、背景
20160930晚，北京率先出台楼市调控政策：通过商业贷款购买首套普通自住房首付比例不低于35%，购买首套非普自住房首付比例不得低于40%。对于拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。我对于此次新政的理解为，从“不认房不认贷”变为“认房不认贷”。
要知道，北京二手房2016年8月住宅网签套数为25670套，2016年9月住宅网签套数为30517套，一份买卖合同的交易周期通常为签约之日起90日到120日，甚至更长，这其中会有相当一部分正在交易中还没来得及生成网签的买卖双方，会受到或多或少的影响。
我在国庆假期期间，就接到多位客户咨询（特别是一位首付3成变7成的客户），都是暂时还未生成网签合同，遭遇首付款调整的买家。国庆之后，在等待银行细则陆续出台后，充分了解各银行政策实施细则后，很多信息基本明确。
二、930政策前后对比（如图，独家图解）
小结：
1、不是所有买家都遭遇首付比例提高，个别买家甚至是降低的；
2、对于首套普宅、首套非普、二套普宅和二套非普首付比例影响逐渐加大，分别提高5%、10%、20%和40%；
最受打击的则是——二套非普，首付比例直接提高40%，这个比例非常大了。可以说，名下有一套无贷全款房、再买家庭第二套房、首次贷款的买家，最惨了！
那么，各位读者，如果您有此烦恼，请对号入座，您属于哪种情况？被提高了多少？当然，还有一部分是偷着乐的！
三、930政策，是否属于“不可抗力”？
我认为很多事情不能一刀切，因为每个人的情况不同、背景不同，遭遇的政策影响也是不同的。有人首付仅仅提高5%，有人首付却提高40%，个体之间有很大差异。
另外，买家本身预计的贷款额是多少呢？即便没有930新政，买家原本预计的贷款额是否能顺利批下来呢？会不会由于收入不够、征信瑕疵等因素，被要求减少贷款额呢？买家是否真是属于无力增加提高比例部分的首付？是否穷尽各种办法，也无法增加相应的首付，遭遇合同履行不能呢？是否可以要求解除合同，要求卖家退还全部已收定金及首付款，要求中介退还中介费，要求不承担任何违约责任呢？
我们再看看建委标准版《北京市存量房买卖合同》第十一条，关于不可抗力的约定：因不可抗议不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起 日内向另外一方当事人提供证明。
据我所知，北京各家中介公司的二手房买卖合同均参考建委版本，极少数公司在补充协议对于限购、限贷政策突然发布，导致合同不能如期履行，有三方免责的特殊约定；也有的是，有经验的买家政策敏感度相当高，把限购、限贷免责条款白纸黑字落实到补充协议里面的；如果补充协议存在此特殊约定，遭遇此政策的买家，当然可以依据本条款合理合法解约，并免责；但，我所见过更多的买卖双方签署的《房屋买卖合同》及补充协议那是相当草率、简单，漏洞百出、且很多事项约定不明，留下巨大隐患，导致日后买卖双方出现很多纠纷或扯皮的地方。那，可就不好说了。
即便是不可抗力，也只是部分或全部免除责任，而没有说——一律全部免责。再者，限购、限贷，属于不可抗力吗？
20110217北京率先在全国实施限购政策之时，由于政策突然实施并执行，导致出现一部分正在履行的买卖合同之买家被限购，无法完成过户的纠纷。
针对上述情况，20111213，《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖纠纷案件若干问题的会议纪要》给了明确的指导意见。请看第二条：国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
我想说：调控已经历时十几年了，好伐！不要跟我说，是头一次听说，好伐！！我个人认为，930政策很明显不属于不可抗力，是完全可以预见的！
限贷、限购是政府的临时市场干预措施，是政策而不是法律、法规，对合同效力（无论是定金合同还是买卖合同，以下统称“商品房买卖合同”）不会发生影响，该有效的合同继续有效，该无效的合同本来就无效；但限贷与限购均可能影响合同的履行。
说白了，很多买家其实想问的是——是否可以借口930政策，虽然合同有效但履行确实遭遇障碍，可以享受三方免责解约权？？！！！这才是核心。
四、930政策是否属于“情势变更”，可以要求免责解除合同？
(一）关于限贷与合同解除权
以银行贷款支付部分合同价款，仅仅是合同履行方式问题，其与合同目的之间的联系呈多样性，故对于限贷是否赋予买受人合同解除权之问题，不能一概而论。
综观中央政府和地方政府的历次调控政策，真正资金不足需要以银行贷款支付部分购房款的人，往往不会被限贷，而被限贷的都是至少已经拥有一套及以上住房的人，选择银行贷款支付部分购房款只不过是他们的理财方式而已。北京930政策最受打击的对象，恰恰是二套房家庭。他们之中一部分人完全有能力在被限贷后，筹集别种资金支付购房款，例如出售现有房屋或者其他可变现资产，还可以向亲友借贷，亦或是其他方法。
因此我认为，只要被证明具有除银行贷款外的其他资金来源或者有其他救济方案，买受人就不应被赋予无责任的合同解除权。
（二）关于损失
买家想要回自己已支付全部定金及首付款，包括中介费，将自己的损失降到最低，那是站在自己的立场考虑问题；请问，卖家是否存在损失呢？假设一个卖家，严格履行自己应尽的义务，不存在任何瑕疵，那么卖家真实存在的损失，又谁来承担呢？
我的疑问如下：
1、买家是否如约履行自己的应尽义务，有否拖延行为？是否由于拖延行为导致网签无法在20160930之前通过？是卖家拖延，还是买家拖延，还是双方均有拖延？
说白了，买家资格审核早就出来了，卖家房源核验也出来了，但是因为一方或双方的原因迟迟不网签，导致遭遇930政策调整。请问，到底是谁的责任？
实践中，有的确实双方无任何瑕疵，就是遭遇了政策调整；有的是人为造成的网签拖延，却拿930当作借口。
2、假设买家并不是真实发生首付不能，而是认为调控会引发房价下跌，他明明拥有补首付的能力，却借930政策希望达到免责效果，拿回自己全部购房定金及首付，全身而退，伺机再买？
3、有人首付提高仅仅5%，但有的人首付则提高40%，这么大的差异，都能够都借口930政策达到免责的目的吗？公平吗？是不是应该区分具体细节和责任，结合具体细节分别处理，而不是玩一刀切？
4、买家当然希望利用此政策达到免责目的，要回自己已支付全部定金、首付、中介费。假设卖家拿买家的定金及首付，还掉了银行贷款呢？买家让卖家退钱，卖家也无钱可退呢？请问，你考虑到卖家的损失了吗？请问，你换位思考了吗？
5、众所周知，北京非常多的交易都是一买一卖，所谓连环单。930政策之后，市场观望情绪浓厚，成交周期迅速拉长。假设卖家一买一卖连环单，一买这边被买家退房，一卖那边又必须继续履行，来不及腾出购房资格，甚至资金计划受到影响产生额外资金成本，甚至遭遇违约，产生违约金。这些可能真实发生并存在的损失，又由谁来承担呢？
我既不替买家说话、也不替卖家说话，我只是想说：每一笔房产交易背后买卖双方的元素都是不同的，细节都是不同的、履约情况都是不同的，千差万别。930政策也不属于“情势变更”，买家随意主张无责合同解除权，是不妥当的。因此，对于任何事情的分析，都要考虑细致和全面，不能一概而论。
五、具体情况具体分析，三方尽快协商解决问题是王道
其实，对于买卖双方都不愿意碰到这种情况，僵持对于双方均不利，协商解决是王道，打官司是下下策。
君不见930之前，法院绝大多数房产纠纷都是短期内房价暴涨，卖家不愿意继续履行过户义务，而被买家告上法庭；930之后，是买家主张依据930政策导致首付支付困难，要求免责解约，要求卖家全部退还买家已支付全部定金及首付款，卖家认为自己存在损失拒绝买家的免责请求，而被买家告上法庭。
真真是，一波未平一波又起。
如果您无论是买家还是卖家，就此事咨询到我，我都不会简单给出答案。因为我需要关注您这个买卖背后很多细节，交易双方是否存在迟延履行？是否存在怠于履行的事实？是否确实穷尽救济手段，仍然无法补救？是否有连环单影响？等等，结合以上种种，才能得出一个相对中肯的建议！
总而言之，交易的稳定性始终是处理合同纠纷案件时应当遵循的首要原则；以贷款支付购房款仅仅是交易方式而已，并不直接与合同目的相关，对于仅仅因为不愿改变其资产结构或者仅仅因为规避合同风险或损失而要求解除定金合同或者商品房买卖合同的，甚至买家不是真的丧失了支付能力，而是出于担心房价下跌而采取的规避风险或损失的心理而为之，其实是一种无视交易的稳定性与合同的严肃性，怠于履行合同、投机取巧的行为，自然不应予以支持；我主张，买家在购买房产的时候，就应该对于各种情况有一个风险判断，特别是贷款买房的前提下，要有补救方案或应急方案，如果卖家在履行过程中不存在任何过错或瑕疵或迟延，买家不应该轻易借930政策而享受免责之合同解除权，除非卖家认可，如果卖家不认可且造成卖家实际损失，买家应该相应的承担一部分违约责任，或者作出一些补偿。尽快协商解决，找到交易双方都能接受的一个平衡点，才是上上策！
最后，敬请注意——本文仅代表本律师个人观点，非司法实践适用。欢迎大家探讨。
发表于 2016-11-2 16:23:33