财政崩溃（两套计0N----就算疯魔也无压力）

zeqy

本帖最后由 zeqy 于 2016-5-5 17:54 编辑

（一）今天中午定了2套一手现房，产权面积增加333㎡：
A、产权166㎡，3/10、9/10电梯小洋房社区；
B、成交单价是2015年周边楼面地价的68% 、评估价税后71折笋，是正对面国企楼盘号称售价的33%（实际4月签约价的48%）
C、三面采光，临河望湖望山、视野无敌;
D、到地铁900m、距CBD近在咫尺（1.5km）；
（二）重点来了，一手盘再怎么便宜，3成首付跑不了，但是由于该户型2013年已经买过2套，根据经验估算：（租金-月供）/（首付+装修费）=IRR年化8.3%的回报哦！换句话说如果有资金来源，哪怕是疯魔流，在不考虑出售的前提下靠租金也是没什么压力的。
（三）感慨：最大的敌人除了缺钱就是资金时间错配，血的经验和教训，尤其在你只剩下最后一个核后。
A、你需要还清自己的信用卡;
B、你需要还清残余的抵押贷，前面一次性买的房子不敢办抵押，担心影响后面办按揭;
C、你需要考虑是否要把原来首套7折还清再利用首套9折的优惠（套数优先还是利率优先的问题);
D、你需要搭建自己的拆借池，如果同化周边的空军，对方会和你一样对资金饥渴、如果不同化，对方担心你破产加红眼（关键能否同化还是靠缘分吧）、难啊。
（四）掘地三尺、弹尽粮绝了，负现金流如鲜血般汩汩而出了，3成首付的一手房，很受伤！牙齿都快啃掉了，但是饭桌上的菜不见少，什么时候是个头啊，唉。

吃饭吃饭，不说了，

注：（1）其中1套是15年12月31日的第8N，同期第7N拖太久黄了，所以虽然买了2套，但是等于去年减1N，今年加1N，还1套是完成去年的第8N，所以互相抵消，这次0N。
       （2）该小区，我从2011年还没开盘前就开始跟了，其中2次失之交臂，最后该盘买入4套666㎡（该户型总共就7套），其实如果不是为了节省资金成本找最佳切入点，再加上初始资金雄厚的话，买下一个梯位（2户）未尝不是笔好买卖。
       （3）伤心事：阼晚又发现一套意向房源被人签了，心疼不已、另一套本来就要入口结果房东要求一次性，哎，这不是欺负我们没钱人吗？无奈一文钱逼死英雄汉啊！