合伙买房手册 #1380
合伙买房,合约应该如何设计。利益如何分配。
一)案例
请问,二年前楼主A和小伙伴B合伙买了一套房子。房价100W,首付30W,贷款70W。 首付30W,税费4W是A付的。 月供3510元,每个月都是B付的。
收房装修了一下,花了11W。 装修是A主导的。花了很多心思,也做得很累。出力不少。
从第6个月开始,房子租了出去。 租金2000元/月。前三个月是A收的,此后都是B收的。
因为限购限贷的问题。这套房子是挂在B名下的。 A出钱,B出房票。 用了B的购房资格,和贷款优惠。
好了,现在这套房子以200W/套的价格顺利出售。 请问A/B利益应该如何分配?
这是一个非常典型,小密圈提问的“合作买房”事例。 数字和时间已作匿名调整。
传统上,我们见到的“合作买房”。几乎全都是50%:50% 也就是说,二个人合伙。任何出钱出力的事情,都是完全平等,对称。 你出15W首付,我也出15W首付。 每个月你出1755元月供,我也出1755元月供。
为什么,因为合作买房的“利益计算”,始终是个难题。 你多出了点力,到最后分钱,应该怎么分呢。 因此,都是“完全对称”。
在本案例中,A和B的责任义务,如此地混淆不清。 简直就是一笔糊涂帐。 没法算啊。
一般小伙伴遇到这种情况,都是“人情解决”。 也就是我估个数,分你40W利润。你看合适不合适。 分多了还是分少了,对方拿到后,心里是满意还是欲壑难填。 搞不好连朋友都没得做了。
二)算法
现在,水库告诉你,这一切都是可以精算的。 精确到小数点后二位,明确地划分股东和红利。 让我们逐步从科学的角度来看。
首先,我们假设还存在一个人C C和A/B都是没有关联的。纯粹是一个路人甲,纯属路过。
你可以把C想象成一个钱庄。 铁面无私,做的纯粹就是银钱借贷生意。 A其实没投钱。所有钱都是C投的。投钱拿利息,款清拍屁股走人。 B其实没投钱。所有钱都是D投的。投钱拿利息,款清拍屁股走人。
(假设年率9%,月息0.75%)
这张表格中,将楼主的全部现金支出,记在C的账户下。 把朋友的全部现金支出,记录在D的账户下。
你说你给了本金,给了装修,如何如何辛苦。其实你的贡献,就是524669.92元。 你说你付了二年月供,如何辛苦。其实你的贡献,就是53888.82元。
三)确认利润
第三个步骤,是确认利润。
100W的房子,涨到200W。其实你并没有赚到100W。 因为你是借银行的,有银行贷款。自然就给银行盘剥了一道。
我们检查一下银行对账手册,700000元等额本息贷款,还款24个月之后,还剩下677555.90元。
于是问题进一步简化为:
二个小伙伴,谁也没出钱。天上掉下来743899元。请问该如何分配。
其次,二个小伙伴出力的部分为: A:负责装修 B:负责提供房票
和一般人想象的不同。“负责装修”这一块,其实价值不高的。 虽然装修被公认为“脱层皮”的辛苦活。而且装修的确有几百个SKU需要采购。 但是从根本上,“管理装修”并不是一件很值钱的事。
假设我们之前装修费为11万元。则“管理装修”最多再算20% 价值二万元。
另一方面,“提供房票/贷票”却是一项非常值钱的服务。[2] 按照业内规则,一般是10~15%的净利润。再加一个保底金额。 以本例为论,假设是15%的净利润;
743899 * 15% = 111584.80元。
好了,剩下的612314元,才是真正的“净利润”。 净利润该如何分配。以二个人事先约定为准。 50%:50%也可, 40%:60%也行。 高承担风险高收益,低风险低收益。
假设50%:50%,则每人分配306157.02元。
四)合作买房手册
理论上,一切“合作买房”都可以以上述框架精算清晰。
1)所有的现金投入,都以9%年利率单独列开,取出。 2)装修劳务算费用 3)房票算15%净利润 4)剩余收益,双方按比例分。
但是我们要提醒各位的是:
不要合伙买房,不要合伙买房,不要合伙买房!
原则上,尽量不要合伙买房。 尽量以“债权融资”的方式合作。阐明了我就是问你借笔钱,9%,10%,12%年利率均可以。 尽量不要以“股权融资”方式合作。到最后朋友都没得做。
为什么,因为没有经历过的人不明白。“合伙买房”真正的软肋,在于“决策仲裁流程”。
譬如说,一套100W买进的房子,涨到200W了,要不要抛。 一个股东希望落袋为安,一个股东坚决看好后市。请问谁说了算。
譬如说,一套价值200W元的房子,挂牌很久了。合伙人都想卖掉。 现在来了一个买家,开价185W元。请问你卖,还是不卖。
譬如说,去和买家谈判。 结果谈回来一个188W的价格。大家一致觉得太低。但是李四坚持要卖。 你心中狐疑,李四是不是收了红包?
譬如说,房地产市场萧条。大家一直决定,进行“凤姐变冰冰”。 这样,不仅平时可以多收房租。等出售时也可以卖出溢价。 问题是,“凤变冰”用多少预算。 谁来负责凤变冰工程。 如果项目不符预期,谁来承担责任。 搞得不好,连买水龙头是什么形状,窗帘什么颜色,都可以吵上很久。
再譬如说,政府的政策调整。 导致“房票”的价值,含金量有所变化。 税费有所增加。 各个小伙伴之间,利益分配如何继续调整。如何商议。
中国的房地产,是一路向上。 可是我见过有些城市,房价有过山车走势。高低起伏。 当时六七个合伙的股东互骂,其场面之血腥,刷三观惨烈。
“合作买房”这种事,乃至于几个好伙伴,合伙创业办公司。 凡是一个团体活动,就一定要解决“决策仲裁流程”。
决策仲裁流程,是一件非常非常复杂的事。绝对不是51:49%,那仅仅适用于非常大型的公司。 如果你看过《公司法》,就知道小型合伙人企业,这个满意度必须是100%。 只能100%,否则的话,二个合伙人联手起来,就可以欺负第三个合伙人。 66%:33%必胜。
“合伙买房”真正的困难,并不是第一节所述“利益的计算”。 利益的计算很简单,我只用1500字就写明白了。 真正困难的,是“利益的分配”。
五)决策流程
从多军内部实践来看,这么多年来,“合伙买房”主要有如下几种决策方式;
1)完全委托式
由大神A牵头。BCDE入股。 什么时候卖,什么价格卖,如何卖。完全由A说了算。BCDE完全没有意见。
这种模式,卖的纯粹就是A的信誉。 各位相信A绝对不会骗人。以A的招牌担保,全心全意依赖A
2)强制收购模式
假设AB二个人合作。有一个买家,出到200W想买房子了。 A同意,B死活不肯卖,说太便宜了。 A说,好的。你用100W(或者90W),把我手里的份额买下来。
这个模式的缺点是,它只解决了“要不要卖”。 而没有解决“要不要装修”“要不要出租”等一系列更复杂的问题。
3)到价必卖
这是另一个模式。我们在《众筹买房》一文中曾经说到。 意思是,设立一个目标价。譬如300W。
100W的房子,任何第一个肯出300W买价的买家,到价就卖。绝不含糊。 无论牛市,熊市。 政府调控,放松。
无论任何情况,谁先出到300W。就卖给谁。 你嘀嘀咕咕卖便宜了。那你找你小舅子来买呀。
这个模式的好处是,规则十分清晰。 缺点是,也没解决“要不要装修”“要不要委托代售”“要不要挑租客”等问题。
3)和稀泥,民主制
这也是目前最常见,最多的一种方法。 意思是,什么都没有约定好。
“利益”的如何分配,事先没约定。 “调控”的意外出炉,事中没约定。 “好朋友”闹翻了,事后也没约定。
一切都到时候再说嘛。反正大家都相信友谊天长地久。
[1] 最后一栏的算法,是第一个月金额^24个月复利+第二个月^23个月复利+第三个月^22个月复利………… [3] 有人问代持,代持其实就是100%:0%的合伙。
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