我想买下一幢楼。。。。

yevon_ou

我想买下一幢楼。。。。



今天早上，有人向我咨询，原文如下：

“大大，我这二天终于想清楚我的人生目标了。就是在北京或上海拥有一栋楼！
你说要怎样才能实现这个目标？在北京上海买一栋楼要多少钱”？

我的回答只有四个字：“千万不要”！





一）翡翠麻将

我以前看过一部电影，叫做“翡翠麻将”。一副牌有144张，剧中某人收集了142张。于是围绕着最后二张，发生了阴谋诡计，爱恨情仇，好波澜的一出大戏。

麻将不成套，则一无是处。原本的稀世珍宝，若缺了一张二张，则不成套，价值大打折扣。
对于这样的概念，深入人心。则推而广之，买楼若能买下一整幢楼，自然价值大增。远比拆骨法更好。



君不见，钉子户钉到了最后一二户，就可以拿几倍十几倍的赔偿款。一整幢楼的业权通常非常难以收齐，那他必然是有价值的。
如果你有资金，有实力的话，是应该分散买50套小房子，还是买下一整幢楼？




二）风险



千万不要。千万不要把50套小房子，集中整合成一幢大楼。因为这会使得你的风险急剧集聚。

我们看过很多电视连续剧里面，豪门大族，他们是如何垮台的。
因为他们的资产，太过于集中。
或者是一整幢酒店（半泽直树），或者是一整幢百货大楼（朱丽叶的情人）。
在表面上，你资产庞大，倍有面子，走到马路上。指着路人，不经意地说那幢楼是我的。多豪迈，多IB。





但事实上，资产的高度集聚，其背后则是风险的高度集聚。
如果你全部的资产，聚合成一整幢大楼。政府在门前挖路怎么办。隔壁新开一间百货商城，抢走了你的生意怎么办。
商圈变迁，这一块的商业街整体衰弱怎么办。你的出租率会降到非常低，光运营维护成本会把你拖垮。



政府迫害。政府的各种改规划，行业指导怎么办。
开大酒店，大百货，最头疼的就是政府规划。政府出台一个“500米内不得有二家诊所”。
于是整个静安区的微创整形行业被重创。原本一整幢的微创楼，现在租不出去。


绝对，绝对，绝对不要把50套小房子换成一套大房子。因为这会使得你的风险急剧集聚。
当你有几十套资产时，你是一个航母编队。有底仓，有外围，有进攻，有防守。

你的资产集中在各个区，各个业态。有成熟商业区，也有新开发区，还有自贸区。
你不会受某一块商业潮起潮落的影响。既可以抓住新的商机。又能保证底仓“不动如山”。

当你分散持有50套各种细小物业时，你就是不可击败的。无论政府任何新型规划，他不会针对你。
你不会象史前巨兽一样，一二年间轰然倒地。





三）利益

绝对绝对不要买下一整幢楼的另一个侧面，是利益。
如果你让我买下一幢楼，那得有足够多的利益。换言之说，是Synergy。

合二为三。买下一整幢楼，有没有Synergy呢？
答案是没有。




买下一整幢楼的业权，并不能提高租金。你买下整幢楼的10%，和100%，对你的租金并无显著区别。
更换物业，改善物业？
这是可以做的。但也并不需要你买100%的业权。50%就够了。而且真的去做，这也是无差别的人类劳动。劳心劳力，钱并不好赚。


对于买卖，资本增值方面呢。
那更糟糕，因为他是负的。
如果你有一整幢楼，你反而不能抛售了！

如果你手持50套小房子，等你缺钱的时候，你可以卖掉一套二套。而且品种繁多好卖。
如果你手持一整幢楼，缺钱的时候，难道你舍得卖掉一套，剩下99%的业权么？

当你手持一整幢楼，反而意味着你失去了流动性。
要抛，只能100%打包业权整体出售。





而整体出售，有没有溢价呢。
没有，不仅没有溢价，而且还要折价。

因为你手持几十套房子是，你的抛售，是卖给小业主。面对的是散户。散户的竞争对手，是银行存款，只要回报超过3%就可以了。
从股市到楼市，从IPO到KFS，道理无不如此。散户对回报的要求最低，股票IPO上市价格扯高了几倍，最后就是在二级市场套现抛售。



而如果你一整幢楼，譬如价值5000W~2亿。你要抛售的话，你会卖给谁呢。
卖给财团。
财团要求的回报是什么，是8%
那你只能卖八分之三的价值。

朋友，你要永远记住。我们看过很多很多个案例。
KFS造成了一幢大楼，一个商场，一个社区。几千几百套房子。但是那么多的KFS，并没有以拥有整幢物业为荣。他把物业拆开来了，一套一套卖给散户！





从资本增值的角度讲。拥有一整幢物业也是不划算的。
除非那种彻底无法分割，譬如医院，学校，酒店。但是现代金融，想尽的一切办法，就是把他们包装成REITS。而Reits的目的，就是卖给散户。
其本质还是拆得越散，卖得越高。






四）拆迁价值

最后，我们说一说拆迁价值。
如果你想博拆迁的话，买一整幢楼值得么。政府或者财团，会因为你这一整幢楼，而优先考虑收购你么。

我的回答是，有一点好处。但成本费效比完全不值得。宛如大炮打蚊子。
如果你想博拆迁的话，在目标区域买1套房子就够了。不用买100套。

如果你在一整幢楼里面拥有95套，而别人拥有5套。
那5套的业主，或许赚得比你更多。
那么，你为何不去当这5套的业主呢。




而且，除非你想买一整幢的业权博拆迁的话。最好也别买楼。现在处于城乡结合部，一些特殊类型的物业。
譬如招待所，停车场，仓库，才是更大的金矿。


如果你让我提建议的话。我的意思是：
1）买一整幢楼，不如50套小房子。出租，出售，都比你强。
2）一定要买。不如郊区停车场。整块地。



（yevon_ou@163.com，2014年9月18日）