近期新型贷款产品精算 #2285
贷款存在最优解。
一)新产品
水库的贷款精算数篇,诸如《贷款选择的精算法》#2280等,写于2016.7月。 近期,上海市场不断创新,又涌现了一系列的“新型贷款产品”。
这些新贷款产品的优劣如何,应该如何选择比较。值得我们再写一篇精算法。 这些贷款产品主要有: 还息不还本贷款 还息,年末还1%贷款 还息不还本,前置手续费贷款 还息不还本,每年(3年,5年)过桥贷款 30年期抵押贷款 30年期抵押贷款,前置手续费
二)还息不还本
首先我们讲述一个概念,“还息不还本”好不好。
之前《贷款选择的精算法》#2280中,我们曾经讲到,贷款这种事,是严格存在“最优解”的。 别听《理财周刊》垃圾杂志,文科生小编的乱写。啥狗屁“等额本金/等额本息”各有千秋。
事实的真相是,等额本息就是好。 所有贷款产品中,最优解就是“30年期等额本息”。没有质疑,没有但是。只有数学。
贷款的好坏,关键看:还得越少越好。 我们来看一串数字,每10000元借款,月供: 30年期等额本息:53 30年期等额本金:68 20年期等额本息:65 20年期等额本金:82 10年期等额本息:105 10年期等额本金:124 10年期抵押本息:116
2016年之前,所有的贷款产品之中,最好的是:“30年期等额本息”。每10000元借款,每月月供53元。
在一个剧烈通胀的时代,还得越少,就意味着你有更多的子弹,可以投入下一笔交易。 而且随着水库中人“收入证明”越发吃紧。收入证明也是一项稀缺资源,低月供容易审批。
如果你数学很好,你还可以仔细看53这个数字。该数字还可以划为二部分;
从理论上,你的“月供”还可以再降低。降低到每10000元借款,月供41元的地步。
因此,2017年新出现的“只还息不还本”贷款,是比“30年期等额本息”更优异的贷款。
等价于“3000年等额本息”。
三)定量计算
在小密圈(最近改名为:知识星球)里,最近一直有人问我:“银行提供二种金融产品,应该如何选择”。
“只还息不还本”,是一种比“30年期等额本息”等优异的贷款。 可是具体优异多少呢。 我们列Excel表来看。
还是以贷款100W元为例。
第一个表格十分简单。 “30年等额本息”月供5307元。 “只还息不还本”月供4083元。 每个月相差1223元。每个月都是如此。
如图,第二个表格信息更加丰富。 当我5307每月,苦苦月供12个月之后,系统显示你一共“还清”了本金15022元。
而假设这“每月1223元”我拿在手里,并且去做投资。 投资回报预估为12%,每月1%(很高了) 则12个月之后,我会拥有15523元。多了500元。
如果按照100万元本金,多赚500元,相当于0.05%. 也就是“只还息不还本”相当于年化利率4.85%
我们仔细观察这个表,发现随着时间推移,二年,三年,“只还息”的威力渐渐显现。而且时间越长,威力越大。 具体的计算,牵涉到Goalseek,十分麻烦。我们直接贴答案;[1]
五年期“只还息不还本”产品。哪怕5.15%利率,也和你4.90%等额本息一样划算。 只要银行给我<5.15%,还息不还本就更划算。
或者说,差别0.25%/年。
值得注意的是:
如果拖长到30年,则“还息不还本”将远远跑赢“等额本息”。 6.03%还息不还本 = 4.9%等额本息 4.90%还息不还本 = 3.28%等额本息
四)变种
单纯的“只还息不还本”产品很少。还有二个变种;
只还息不还本,年末还1%本金 只还息不还本,前置手续费
这二个东西的具体精算法,如果写成Excel,足以绕得你头晕。我们就简单地说一下“估算”的方法。
“只还息不还本”的优势在于,他每年可以“节省”大约本金1.5%的资金,捏在手里,另外去做投资,从而获得远远超过4.9%的回报。 日积月累,当有奇效。
每月1224元,每年15022元。 这一块的节约并不大,每年也就1.5% 因此,如果按照银监会要求,部分银行产品,必须每年“回本”。
对于“前置手续费”的产品。我们看这张表。
可见,“只还息不还本”产品,第一年“只省”了500元。 第二年一共省了2200 第三年一共省了5300 第四年一共省了10100 第五年才省了17000
因此,这里面的“利益”是非常非常微薄的。 不值得付任何手续费,付费就是亏损。
(当然,30年后,这数字挺大的)
五)过桥贷款
过桥的成本远远高于想象!
和“只还息不还本”相伴随的,是“过桥贷款”。 有很多家银行,开出来的条款如下;
首先,我要提醒各位:“过桥”的成本,是非常非常高的。 “过桥”在财务上,体现为巨大的“针刺效应”。
过桥不是信用卡,3~5W的随便凑一下就可以。 面对300~500W的大额资金吞吐,任何人(尤其多军)都不可能放这么多的“低效”现金在身边,坐等贬值。
因此这笔资金,就只能靠“拆借”。尤其是借助多军内部的拆借网络。 譬如20W一笔,在微信“拆借群”里,向30个人筹集。
多军目前的拆借利率,均衡在万四左右。 而银行的放款,远远慢于预期,甚至处于一种“不可控”的状态。
过桥最大的风险,时间往往会失控。
虽然银行都拍胸脯保证“7天放款”,但一般建议至少预留14天。 按照万四的规矩,0.04%*14=0.56% 已经半个点的成本上去了。
而过桥真正的风险,还是“进去就不出来了”。 这事银行也常做的,银行某些时候和流氓无异。
凡是遇见这种情况,企业家基本就要跳楼了。 中国从80年代开始,无数的民营企业家破产跳楼。其中绝大部分并不是因为“经营不善”。而是因为银行“过桥了,不放出来”。
久而久之,甚至形成了“谈之色变”的风气。江浙的小老板,彻底抗拒银行贷款,宁愿找民间借贷。 不是不愿意付息还本。而是银行实在“声名狼藉”,比高利贷大耳窿还不如。
中国的民营企业贷款,全部都是一年期的。到了年底就要还进去,过桥次年再借出来。
对于生产力是巨大的破坏,平白折腾,毁家败民无数。
多年顽疾,因为“不可说”的原因,始终不肯取消。
当我们谈论到“过桥贷款”时,水库上的态度是极为清晰的:“一律不要”。 你不需要介绍具体的利率,条款,细微款项。 一听说是“过桥”,一律都是垃圾,一律不要。
但也有某些情况,有时候网友问,“只还息不还本,五年到期续期” “只还息不还本,三年到期续期”。 在这些情况下,偶尔我们也会回答“好的,可以”。
那么,是不是因为“过桥”巨大的成本和风险,可以分摊到五年,三年,使得其看上来不那么可怕?
全错。
我们首肯“五年过桥”产品的唯一原因,是:五年内你会把房子卖了。 对于咨询的客户,我们会观察他的思路和选筹。 如果五年之内就会把房子抛了,那自然也就没有过桥的什么事。
再重复一遍,过桥的主要风险是:“无信誉,不可控”。
六)30年期抵押贷款
在水库之前文章《截断和再抵押》#2330中,我们说到“裂变的阈值,大致是贷款X3,最好是4倍”。 这其中最大的损耗,其实是把“30年贷款”截成“10年期”的抵押贷款。年限缩短,腾挪余地急剧减少。
2017年起,市面上逐渐出现了大量“30年期抵押产品”。在新的金融工具刺激下,对于“裂变”的阈值也大大降低了。
我们依然用Excel列表。 假设原有一笔100W元,85折,剩余年限27年的贷款。 裂变成为100+X元,1.4倍上浮,30年期抵押贷款。 请问X和“实际利率”之间的关系是多少
(本例中,取加按一倍:X=100%)
如图,第一列的公式是:PMT(4.9%*85%/12,324,-1000000) 第二列的公式是:PMT(4.9%*140%/12,360,-1000000*(1+X))
现金流第一行是:100W*X + 5145.27–7215.20 以后每一行都是: 5145.27 – 7215.20
最后针对“现金流差异”那一列,拉一下IRR。
将不同的X=50%,60%,70%,80%………依次代进去。我们得到如图:
我们分析这张图标,他大约在1.8倍时,综合利率跌破10% 2.3倍时,跌破9% 4倍时,跌破8%
因此我们的建议是,贷款增加到2.3倍,可以加按。
七)30年期抵押贷款+5年截断
最后,我们再来谈一个更务实的问题。
假设某人从按揭贷款“截断”为抵押贷款。但是他不持有30年,预计5年左右就要抛售。 而且还付了1.8%的“贷款手续费”。 请问这种情况如何计算。
这个Excel很复杂,但却是很符合“事实环境”,群众需求很大。 因此我们再计算一次。
(本表示例,X=100%) | | | | | | | | ¥998,326 | | ¥1,998,315 | | | | ¥996,645 | | ¥1,996,620 | | | | ¥994,959 | | ¥1,994,915 | | | | ¥993,267 | | ¥1,993,201 | | | | ¥991,570 | | ¥1,991,477 | | | | ¥989,866 | | ¥1,989,743 | | | | ¥988,156 | | ¥1,987,999 | | | | ¥986,441 | | ¥1,986,246 | | | | ¥979,519 | | ¥1,979,129 | | | | ¥958,168 | | ¥1,956,781 | | | | ¥935,911 | | ¥1,932,851 | | | | ¥912,709 | | ¥1,907,226 | | | | | | | | | | | | | | | | | | | |
这其中最主要的区别,是第一行,最后一行。 第一行算法是: 100W*100% -200W*手续费 +5145 - 13119 最后一行的算法是: 5145-13119 +888522-1878788
我们观察这张图,在“手续费五年分摊”的大前提下,平均资金成本增加了大约1% 基本上“红线”总成本都要在10%以上。
八)结语
本篇知识点比较多,我们概括总结一下:
1) 低月供节约收入证明 2) “只还息”比等额本息更好,约降息0.25% 3) “只还息”如果有附加条件,则好处消失。 4) “过桥式”贷款一律不要 5) 30年期抵押,贷款放大2.3倍,就可以截断 6) 短炒手续费实战,资金成本+1%
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