贷款选择的精算法 #3110

yevon_ou

贷款选择的精算法 #3110 贷款应该如何选择，贷20年还是30年。 等额本息还是等额本金。 数学上可以严格证明存在最优解：30年等额本息。 一)学术腐败 有一句笑话，说中国没有研究“房地产”的专家。哦，那么多人是干嘛的。中国只有研究“房地产泡沫”的专家。 我们目前是整个学术圈的糜烂。诸多专家口诛笔伐，都在痛骂指责“房地产泡沫”。中国只有研究崩盘泡沫论的专家。 而真正和房地产有关的原理规则技巧呢。却没有人研究。 举个例子，贷款是应该20年好还是30年好。 等额本息好还是等额本金好。 光这个问题就可以吵上几十年。 更有甚者，目前的银行一线工作人员体会是:“等额本金”好。 很多客户知道了等额本金之后，哭晕在沙发上。纷纷拉着信贷员的手说，原来还有这样的好东西，你为什么不介绍给我。 甚至还有粪青怒而发文，等额本金更优异，银行为什么故意不介绍给客户，是不是想多赚利息。 这些都是篱笆（liba.com）网上真实发生的事情。篱笆是和水库类似，一个谈房产的BBS论坛。只不过水平远逊，约相当于小学生的水平。 却反映了目前DS社会底层的真实面貌。能见到普通人是怎样弱的。 至于贷款20年好，还是30年好，则讨论得各有千秋。 比较主流的说法是：“要看你拿了钱去做投资，投资收益超过5.175%，则30年好。否则应该越短越好”。 这快成了理论结语，以及主流“共识”了。甚至一些比较大卡的财经杂志，类如《理财周刊》，也会引用如此的说法。 当然，还有一些非主流的用户。主要集中在女性。 “银行贷款最不划算了。它是倒过来算的。先还利息，后还本金。所以贷款短的话，前几年全部都是先还利息”。 更脑残的是，这样的言论居然还十分普及。包括一些高等教育的所谓白领丽人。 只能说，女人和母猩猩其实没多大区别。 二）最优解 我们来看二个情况。 Case 1，你每月月供4000元。 Case 2，你每月月供3000元。但可以选择性加供1000元。 利率都是一样的。请问这二个情况孰优。 答案至为明显。Case 2绝对优。方案明显胜出。 因为这相当于你多了一个选择权，多了一个Option。 Case 2当你在还月供的那一刻，你可以选则是还3000，还是还4000。 如果在还款的当月，利率十分之高。譬如正值新股发行，又或者有好的投资项目。那你就还3000。把剩下的1000拿去做投资。 如果当月投资回报一般，那你就还4000。最坏的情况也就和Case 1打平。 这是怎样一个模型呢。这就是20年月供，和30年月供的模型。以一笔9折贷款，700000元为例； 20年月供，每月4687.63元 30年月供，每月3832.97元。二者相差854.66元。 因为在中国，是存在“提前还款”制度的。而且提前还款，通常是没有罚息的（一年之后）。 所以最优的策略是，你永远应该选30年期贷款。然后不停地提前还款。 哪怕你想好还款能力很强，这笔贷款七八年内就会还清的。你也不要选八年。 而是应该选30年，然后不停地提前还款。 因为银行和你签的协议，相当于一份Duty。约定了你每月必须得还4000。这是一种约束。 还不如约束每月还3000，而我有多还的自由。 这样，哪怕遇到职场风险也不怕。安全系数更是大大增强。 最后说明一下。这个策略会有一点点小小的费用。以每半年提前还贷一次而计，大约在20元左右。 三）等额本金与等额本息 等额本金和等额本息哪个更划算。 当然是等额本息更划算。 理由呢。如前所述。30年期贷款比20年期更划算，因为你可以拿着3000元月供，还有1000元的选择权。而不是银行逼死你的每月“必需”得还4000。 如果有更好的投资机会。甚至万一你失去工作。 “收益性，安全性”，都是等额本息更佳。这是绝对优。不存在争辩的余地。 “30年期等额本息”是所有贷款中最优的选择。这是绝对优，不存在争辩的余地。 如果有谁还在说“看具体情况”“酌情而定”“因人而异”。那么他们多半就是大卡经济学家。混饭吃的。 四）定量计算 知道了“30年期等额本息”是所有贷款中的最优选择。我们甚至还可以进一步地告诉你，划算多少。差百分之几。 在这里，我们选择的贴现率是15%。不要问我为什么。关于货币经济学的解释，会另外专启文章。你只要记住这个结论就可以了。 另外要注意的是，这个贴现率和前三章无关。无论15%还是12%还是8%，“30年期等额本息”都是最优解。 以一笔9折，70万元贷款为例:    　(5.175%)       　       　       　       　       　       　       　       　       相差       　       30年期       　       30年期       20年期       20年期       10年期       10年期       　       30年期       20年期       20年期       10年期       10年期       年份       等额本息       　       等额本金       等额本息       等额本金       等额本息       等额本金       　       等额本金       等额本息       等额本金       等额本息       等额本金       1       3833       　       4963       4688       5935       7485       8852       　       1130       855       2102       3652       5019       2       3833       　       4955       4688       5923       7485       8827       　       1122       855       2090       3652       4994       3       3833       　       4946       4688       5910       7485       8802       　       1113       855       2077       3652       4969       4       3833       　       4938       4688       5898       7485       8777       　       1105       855       2065       3652       4944       5       3833       　       4930       4688       5885       7485       8751       　       1097       855       2052       3652       4918       6       3833       　       4921       4688       5873       7485       8726       　       1088       855       2040       3652       4893       7       3833       　       4913       4688       5860       7485       8701       　       1080       855       2027       3652       4868       8       3833       　       4904       4688       5847       7485       8676       　       1072       855       2014       3652       4843       9       3833       　       4896       4688       5835       7485       8651       　       1063       855       2002       3652       4818       10       3833       　       4888       4688       5822       7485       8626       　       1055       855       1989       3652       4793       11       3833       　       4879       4688       5810       7485       8601       　       1046       855       1977       3652       4768       351       3833       　       2028       　       　       　       　       　       -1805       -3833       -3833       -3833       -3833       352       3833       　       2020       　       　       　       　       　       -1813       -3833       -3833       -3833       -3833       353       3833       　       2012       　       　       　       　       　       -1821       -3833       -3833       -3833       -3833       354       3833       　       2003       　       　       　       　       　       -1830       -3833       -3833       -3833       -3833       355       3833       　       1995       　       　       　       　       　       -1838       -3833       -3833       -3833       -3833       356       3833       　       1986       　       　       　       　       　       -1847       -3833       -3833       -3833       -3833       357       3833       　       1978       　       　       　       　       　       -1855       -3833       -3833       -3833       -3833       358       3833       　       1970       　       　       　       　       　       -1863       -3833       -3833       -3833       -3833       359       3833       　       1961       　       　       　       　       　       -1872       -3833       -3833       -3833       -3833       360       3833       　       1953       　       　       　       　       　       -1880       -3833       -3833       -3833       -3833       　       　       　       　       　       　       　       　       　       39090       52854       83446       160782       175191       　       　       　       　       　       　       　       　       　       5.6%       7.6%       11.9%       23.0%       25.0%    其中，基础是“30年期等额本息”，每月还款3833元。 然后旁边是另外五种按揭模式的月供，以及他们与3833元的差额。 对账这一系列的差额，以NPV(15%/12，J10:J371)代入，就可以得出他们的贴现值。 答案十分清晰，相对于“等额本息”而言，“等额本金”大概贵了5.6% 你贷款100万元的等额本息，和贷款94.4万元等额本金，效果是一样的。 这是一个巨大的差异！ 另外几种贷款模式，于此类似，“30年期等额本息”是最划算的。如果他贷100万元，则； 相当于以30年期等额本金贷款94.4万元 相当于以20年期等额本息贷款92.4万元 相当于以20年期等额本金贷款88.1万元 相当于以10年期等额本息贷款77.0万元 相当于以10年期等额本金贷款75.0万元 不懂计算亏一生。很多人仅仅在“贷款方式”选择上面，就轻易地亏掉了数十万元。 或许有人会问。你这个15%的贴现率也太高了。做什么样的投资，才能达到如此回报呢。 很简单。因为差异还是较小，每月仅数百数千元。所以简单的“烤鸭烧鹅大法”即可。 你每天晚上回家，路过老广东菜馆。对，就那家卤香四溢的广东菜馆，你多带一只烧鹅回家。当作加餐。 你不用做什么投资。你就纯消费，每天多加一餐，每餐多加一道菜。 你的人生就赚回来了。每一分钱都更有意义。 就象有的哲人说的，“人生真正的财富只有二种，陪伴孩子的时间和你花出去的钱”。 (yevon_ou@163.com，2015年3月11日晚)