【ZT】发现anjia24一篇脑残文

yevon_ou

转帖对"MBS发行对中国经济的重要影响"的反驳 最近在网上看到一编奇闻，现摘录如下 　　“MBS发行对中国经济的重要影响 　　2014年10月4日 12:03 　　9月30号房贷新政中最引人注目的是重提七折利率，而最被大众忽视和不解的是MBS的开闸。本文通过旨在用简单的数据和例子介绍和解释MBS将给中国金融市场带来的影响和变化。 　　首先我们了解一下什么是MBS。MBS是银行把贷出的住房抵押贷款中符合一定条件的贷款集中起来，形成一个抵押贷款的集合体（pool），利用贷款集合体定期发生的本金及利息的现金流入发行证券，并由政府机构或政府背景的金融机构对该证券进行担保。因此，MBS实际上是一种具有浓厚的公共金融政策色彩的证券化商品。发行券商会将抵押集合体所产生的本金与利息原封不动地转移支付给MBS的投资者。 　　举个例子。有人两年前北上广深厦首付30万买了一套100万的房子，基准利率借贷25年，利息约70万，本息合计140万,两年还款本金6万，利息6万，房子目前市值150万。这时银行把房子剩余按揭贷款64万打包成债券通过券商以低于房贷利率的收益率发行。券商认为评估市值150万，抵押借款仅64万，抵押品价值充足，评级为AAA，发行利率取下限5%发行。这样银行顺利地拿回了所有贷款本金，将风险转移到证券市场，同时每年可以获得固定的息差（房贷利率-MBS利率-发行费率）。 　　目前我国房屋贷款按揭余额约20万亿，其中超过3年期的约占90%。我相信绝大部分三年前购买的房产其评估市值早已远远超越剩余贷款余额。MBS若开闸，银行只需将这部分贷款余额的优良部分（比如前面例子中的北上广深厦）拿出来进行证券化发行，其发行规模理论上可超过10万亿。这将给中国房地产市场带来史无前例的变化，这就是房地产市场的金融化，房屋不再仅仅是居住品，同时变成了可以流通的金融产品。这将大大增强这个行业的金融流动性，提高其金融效率，大大降低这个行业的资金成本。银行通过MBS可以累积重新获得超过10万亿的流动性（这相当于多少次定向降准？），获得这部分流动性以后又可以再次进行房屋抵押放贷，再做成MBS,再放贷，如此循环，稳赚利差，乐此不彼。 　　有人问，要是房价不涨甚至下跌，MBS风险如何控制？这个可以借鉴国外的风险评级制度对MBS产品进行评级，风险低的收益率低，风险高的收益率高，由市场去决定其销售利率。我们这里举最安全的等级为例介绍一下。我们假设券商评级机构以房屋评估市值的50%作为MBS（AAA级）发行金额的上限，也就是说评估市值100万的房子，机构认可AAA级发行的金额为50万元。（在这种情况下，只有抵押住房价格出现腰斩的情况，才可能发生违约风险，而且随着时间推移，还贷额增加，其违约触发条件会越来越高）。那么我们看一下刚才上面的那个例子，150万市值的房子（已经出现升值的情况），通过MBS回收75万的现金流以后，银行不仅完全收回64万的贷款余额，同时还多获得了额外的11万现金流进行放贷。如果这100万是新房销售抵押，银行马上发行MBS的话，贷款70万可以收回50万，银行只用20万的现金流就做了70万的贷款生意，其杠杆比例是3.5倍。如果将AAA评级的标准降为发行金额为抵押品市值的60%，那么银行的杠杆比例将上升到7倍！（而且这杠杆对于银行来说是无风险的）。 　　从上面的例子我们不难看出，MBS对于房地产业和银行业来说都会产生巨大的影响。银行拥有这个无风险杠杆（我个人认为是超级核武）以后，其房屋抵押贷款的积极性将史无前例的提高（目前9折利率相当于6%，5%的MBS发行的话银行稳赚1%，所以MBS市场化以后9折以下利率会很普遍），而全社会的闲置资金将会高效持续的流入MBS市场（任何对金融有充分了解的人都明白，以房屋土地为质押的资产是金融业最信得过的抵押品）。当房地产行业的资金成本因为MBS提升的金融流动性而降低的时候，其效应将逐步传导到与之相关的几十个实体行业，从而降低整个中国经济的资金成本，不仅促进实体经济的发展，而且会进一步促进MBS的发行，形成正反馈效应。中国中心城市未来的城镇化道路将进一步加速，房地产行以及房地产金融衍生品行业极有可能迎来一个黄金十年。” 　　------------------------------------------------------------------------------------- 　　由于文章中充满了许多经济学常识性错误，本人忍不住要反驳一番，以正视听： 　　文中提到“那么银行的杠杆比例将上升到7倍！（而且这杠杆对于银行来说是无风险的）” ,MBS可以使杠杆率上升没错，但是杠杆越大风险越大是最基本的经济学常识，如果ＭＢＳ没有风险的话，那世界上就不会有“次贷危机”了。 　　文中提到“银行拥有这个无风险杠杆（我个人认为是超级核武）”，超级核武这个比喻倒没错，只不过这个核武不但不是无风险的，还很有可能让整个经济系统玉石俱焚。想要了解ＭＢＳ的风险所在，我们先要认识到次贷危机的根源是什么： 　　次贷危机的根源用一句话可以概括―――金融机构向本来达不到贷款要求（偿付能力较低）的美国屌丝放了房贷。 　　ＭＢＳ的确可以吸收大量的社会资本，这使得银行可供贷出的资金大大增加，可问题的重点是这些新增的资金要贷给谁？如果社会上经济能力稍好的人群早就通过房贷购买了一至多套住房，那么这新增的房贷资金只有流向那些，收入较低且不稳定（本来达不到贷款标准）的人群，而这正是问题关键所在！一旦实体经济稍有风吹草动，这些人将毫不犹豫的断供，因为填饱肚子才是真正的“刚需”。而此时断供潮引发的恐怖连锁反应将轻易摧毁整个金融体系。不管ＭＢＳ的形式有多种花样，其资金链条有多复杂， 　　文章中提到“银行只需将这部分贷款余额的优良部分（比如前面例子中的北上广深厦）拿出来进行证券化发行”――――确实前几年较高收入人群的房贷余额可以视为银行较优良的资产，现在把这部分打包出售所得的资金，贷给在高位接盘的经济能力堪忧的接盘侠，实际上是用高质量的资产置换成低质量的资产，银行由杠杆率上升带来的利润上升，其代价是风险的上升，整个银行体系抵抗房价调整的能力将大大降低。所以说天底下没有免费的午餐，文章的作者看到了硬币的一面却选择性忽略了另一面。 　　文中提到“以房屋土地为质押的资产是金融业最信得过的抵押品”这个是典型的惯性思维，完全没有考虑到不动产流动性很低（尤其是经济下行期）这个特点，只考虑到房地产牛市中房价上涨，交易活跃这种情况。问题是中国的房产有很强的金融属性，一旦下行趋势形成，卖盘涌出，买盘可以瞬间消失，你完全可以体会到股票跌停板的感觉，这对MBS的发行方－－银行尤其重要，因为流动性才是银行的生命，关键时候一个资产可以快速变现才有价值，卖不出去价值就是0，断供潮出现后银行手里大量作为抵押品的房子一下涌入市场，谁来接盘？其实也不用很久，只要一两个月卖不出这些抵押品就足以逼死银行，因为银行需要支付ＭＢＳ投资者的本息是刚性的，一旦无法及时支付，银行信誉就会瞬间破产。这个就是流动性错配的问题。 　　文章作者忽略的一个关键事实是：在当前的价格水品下－－－－我国绝大部分城市的住房供给已远远超过有效需求，这使得文章中的种种乐观估计变得完全不切实际。合理的推论应该是：在目前情况下若大量推出ＭＢＳ其结果只能是灾难性的，后果比美国的次贷危机还要惨上十倍。 　　至于网友们关心的近期会不会大量推出ＭＢＳ的问题，本人认为不会。现在不过是提出个概念而已，真要大规模实行还需要大量的配套措施，目前还看不到具体实施的时间表。因为当前政府有更关心的问题：比如地方自主发债，国企的混合所有制改革，新股发行注册制等，而这每一项都需要吸收数万亿以上的社会资金，本人不认为目前社会上的资本在满足上述这些要求后还有多少余钱去购买ＭＢＳ。 　　关于一些朋友担心的央行直接“印钞”购买ＭＢＳ的问题，本人认为这几乎不可能。因为无论是地方自主发债也好，资产证券化也罢，其主要目的是实现杠杆从地方政府，银行，国企到社会资本的转移，以减轻前者的风险。如果央行想要把所有风险往自己身上大包大揽，直接“印钱”给地方政府，银行和国企还爽快点，何必脱了裤子放屁搞什么ＭＢＳ。 　　基本上ＭＢＳ这个东西是把双刃剑，其效果如何完全看其推出的时机。如果在目前情况下急吼吼的大量上马，逼迫经济能力较差的接盘侠高位接盘，以人为阻碍房地产的调整进程，那只能说是NO　ZUO  NO  DIE!  如果在未来房地产价格基本调整到位，实体经济开始逐渐复苏的过程中推出，其风险将极大的降低，不失为一种有效的金融工具。