|
水库论坛微信群统一入口：skadmin02 水库管家团队业务范围： ☞海内外房地产代理(主营重庆，沈阳） ☞全重庆新盘三无人员贷款 ☞重庆，沈阳二手房经纪（链家贝壳旗下德祐门店） ☞重庆，沈阳二手房贷款超低首付（最低纯0首付） ☞北京工作居住证，深圳，重庆，沈阳落户 ☞抵押贷款，☞征信修复，☞丑房改造、房屋装修，☞房屋托管租赁☞民宿运营 以下为正文： 泠夜辉VIP问答精华2021年合集之6月份
入水库前不懂行，夫妻首贷都没了。2019 年我凭本科学历入户深圳，但 2020 深圳大涨后我暂时无力首付五成深圳建仓，资金都打在了其他城市。目前小孩面临上学，学区要求有房有户。老婆舍不得农村户口名下山林土地，我只能被迫考虑将深圳户口再度迁出到居住地长沙。
近期深圳出台落户新政征求意见稿，以后本科落户年龄从 45 降到了 35，意味着我若迁出，以后可能没机会再学历迁回深圳了，感到十分可惜。不知以后深圳还有没有建仓的价值?深圳户口以后还有没有高价值?
选择深耕主场长沙的话，不知道有没有致富的机会，是不是比起其他在一线强二线城市的炒菜者，格局起点就差太多了?不知有没有更有想象力的选项?谢谢。
嘉宾回复：农村户口一文不值。我不知道你们什么时候 YY 出了幻觉，觉得农村户口比城市值钱。你 LP 守二十年，拆迁费都未必能拿到 10w.你 LP 迁深圳的话，白票房票，光是做婚票，二三单就可以赚二十万。农村人不足语冰。如果迁了长沙回不了深圳，不建议迁出。有价值，门槛只会越来越高。深圳过三四年，会再有一波行情。让你 LP 做婚票去?
2021-06-02 匿名用户提问: 欧大好祝安康!我想问一个关于房产分化的问题。现在主流的舆论都在说房地产分化，房地产是怎么产生分化的，分化方向是哪里?
南京市场上确实存在一些房产一路或一河之隔房价差距近 2W(排除学区概念也有 1W 的差距)，该如何理解这种现象?次新和老破的分化，在南京或二线省会城市该如何定义次新和老破?核心地段与普通地段(非远郊)的分化，分化的限度能到什么程度?
以南京为例远郊与市区的分化，分化的限度能到什么程度?在南京这样的城市 120W 资金我们更应该考虑怎样特点的楼盘?
嘉宾回复：房地产没有分化，主流都是 SB.主流为什么要谈"房地产分化"呢，主要是为了推他们的项目，CEO 盘还妄想无限上涨。迟早会拉近，十年以后几乎没有价差。次新和老破没有区别。板楼和蝶式有区别。地铁通勤范围内，会逐渐没有差异。看房 200 套，才是你判断的根本。
2021-06-03 匿名用户提问: 欧大您好!时代城市花园的大礼包最后一笔还没到账!我该怎么处理!到那里投诉!还有希望追回吗?时代的房子会不会延期交付会不会烂尾!
嘉宾回复：昨天开始，分批都在收到啊。你问问身边人，别人都逐个排到了。 时代正常在施工，你可以去现场看。热火朝天。据说造房很快，精装会慢点。
2021-06-03 匿名用户提问: 欧大，坐标南京，从 17 年到现在，南京这边只是热点区域涨价的比较厉 A9 害，其他非热点区域即使是靠着热点的地方，涨价幅度也不高，有一些 V 提出二八分化的概念来解释这种现象，说未来只有百分之 20 的好房子会持续涨，剩下的百分之 80 都会处于滞胀的状态，您怎么评价这种 说法?对于南京来讲，未来一两年，会发生板块轮动式的普涨么?
嘉宾回复：那些 V 是 SB。只有在熊市，淡静市中，才会有"局部行情"，只涨 某一些特殊的板块。
但楼市，从来不是熊市撑起来的。五六年一轮牛市，牛市来的时候，一飞冲天，鸡犬升天。相对于牛市时的+50%，淡静市的+15%板块涨幅，是完全被忽略的。而且牛市时，原强势板块往往会表现不好。
2021-06-04 匿名用户提问: 欧神你好我家在杭州未来科技城核心板块有 20 亩工业 9 用地，用作产业园区经营，现在是 15000 方房子已全部出租，出租均价 1.4 左右。现在提升改造的请示已经批出，容积率提升后可以造 45000 方房子，如果重建改造资金需要 2 亿，目前是拿不出这个钱且银行贷款压力会很大。现在是有人 1.8 亿(税后)问我们直接全部买。
我爸的意思是： 1，未来政府可能要求我们提升改造，我们又没钱造，可能会拆迁，因为面积少所以不划算。2，我们底商以商铺的价格出租做餐饮，未来政府不允许做会降低我们租金收入。3，他想卖掉之后，再买一层一层的写字楼。4，本地政府关系不强硬。
我的想法是： 1，我们地块所处的位置相对稀缺，核心区块的边缘位置，别的投资项目的风险会更高，相对没有更好的资产。2，写字楼也存在一个供给过剩的问题。3，我也需要一个平台进行发展，如果纯粹写字楼收租金，缺少一个发展平台。
想问欧神的是，打包卖掉和继续持有有哪些点可能因为我的经验不足没有关注到的。
嘉宾回复：45000 平米卖 1.8 亿，折合每平米 4000元。再添加 2 亿建筑成本，相当于你这批"工业上盖"，每平米售价 8500 元左右。
以工业产权的不动产，这个价也算是市场。除非你将来可以"转性”，才能参考纯住宅，纯写字楼的价格。否则"工业上盖"始终只类同于"小产权"，不能切割交易，不能抵押。
你父亲考虑失当之处在于，你家目前没 2 亿，但迟早会有的。终有一天，你可以在自己的土地上，自己建造房产。而囤积土地，始终是一门很好的生意。比囤房产更好。
2021-06-04 匿名用户提问: 欧大好，92 年的多军，上海重庆均有建仓，平时做做 abc，因空闲时间很多，打算先找工作，时机成熟创业。现有两个机会:1，跨境电商公司的运营。2，为留学生提供上海落户的中介，除了落户还给他们内推国企外企的实习和工作机会客单价在数万元。
我是留学生，和客户打交道也许会容易些。现在觉得留学生落户是个好生意，每年回国的留学生在 50 多万，来上海的大约十分之一，担心市场体量有限，未来自己创业做不大，电商外贸是否是更好的选择?希望欧大给出指导，谢谢!
嘉宾回复：留学生落户，是一个不断萎缩的市场。尤其在 2025 时，会遭受毁灭性的打击。我觉得还是跨境电商，市场宏观会好很多。尤其是如果搞到外贸断绝，国内外交流停滞的话，如果你能预先判断到，可以赚很多钱。
2021-06-04 匿名用户提问: 欧大，您 6/3 发的公众号封了，浦东新区有啥利好消息?房价会翻番的?
嘉宾回复：网上遍地都是，关于成立浦东试点先行区的 123 条。金桥发展，陆家嘴发展，临港发展等等股票都涨停了。其实申请是去年的消息，不知道为什么突然拿出来炒，或许有批复了。
2021-06-05 匿名用户提问: 欧大，上个提问写太长了。本想附言愿用三次提问机会叠加，但发出后加不了附言，您别生气，不是想占您便宜，很对不起呀。简化了问题，再麻烦问您一次。
关于武汉选盘，目前价格相对较低的汉阳片区，业稍弱，但新进的居住人口也比较多，居住环境不错，交通学区都还可以。请问能否选这个片区。 1 武汉汉阳滨江，精装均价 18300，东南向无遮挡正看江，带地铁，学区，靠近国博中心，有江滩公园，无商业配套。 2 汉阳四新，方岛湿地公园附近(未来有市政图书馆，体育馆配套)，地铁，学区，商业齐全，18600 精装。但小区后面有两栋两层楼高的 110 伏变电站。距离大约 70 米。请问会有影响吗? 3 同上的片区，湿地公园旁，17100 毛坯单价，有地铁，后期有商业，但学区比前两个楼盘差一档。
请问欧大，价格没差多少的情况下，该入手江景房(缺少商业，需依靠地铁，两站外有商业)，还是选整体配套更方便，更适合日常居住的片区?万分感谢!辛苦欧大了!
嘉宾回复： 汉阳滨江你说的那个盘，我去看过。它有一套顶楼特别便宜，本来我想买了送瓜总的，瓜总不要。这种板块，涨得比较慢。不是领头羊，但其实挺安全的。
70 米的变电站，几乎不影响房价。学区 1500，也算是正常的价格差距。武汉人并不是太卖江景房，买汉阳的人，也不会是追求生活品质的，江景也一般。因此我多半不选。
2021-06-06 匿名用户提问: 欧大，目前重庆两江四岸标杆楼盘已经有较大涨幅。近期想在 7 月份土拍前尽快买2-3 套，是追涨标杆楼盘好还是买跟涨次新好?是否有推荐的楼盘作为重点关注?武夷滨江是否可入?谢谢
嘉宾回复：随库一般不买涨得最猛的龙头楼盘。追落后才是我们的一致风格。 推荐的?买我们下一批的精装洋房。武夷滨江兴趣一般，这么多靓女不找，找霉星。
2021-06-06 匿名用户提问: 课代表好~请问米宅这个号您如何评价，最近被很多朋友安利 过，有点好奇。
嘉宾回复：米宅我不熟悉，以前在水库星球，时不时有人问欧神怎么看。因为米宅早前投了欧神公众号几次广告，欧神说不点评金主。去年“水库论坛”被封，米宅好像很仗义地主动提出帮欧神再把读者吸回来，欧神表示感谢。房产知识付费领域，我只认欧神一家。
2021-06-06 匿名用户提问:欧大您好!北京一套自住，还有些贷款，现金有 60 万，北京的房子写的我爱人名字，是婚后买的，我名下没贷过款，这种情况是继续努力挣钱等 2 年以我的名义买二套?还是投资别的城市?谢谢!
嘉宾回复：北京要买，就今年买。二年之后，恐怕一轮牛市刚涨完，在顶峰，这时候反而不能买了。择时很重要，楼市不能等二年。
2021-06-07 匿名用户提问: 殴大您好我在账单日前一天将欠款37006 一笔还清征信上还是体现了怎么操作可以隐藏本月实还款体现本月实还款的情况下继续办信用卡有影响吗？在办新卡前将所以欠款还清最好或者欠个信用卡总额度的 30%左右也是可以的?
嘉宾回复：很多银行，是 T+1 清算的。你可以尝试 T-2 日还款。有影响，但是很轻微。影响额度最大的，还是四金和总额度。一般银行最欢迎的，不是 0%账单，而是使用 30%左右。
2021-06-07 匿名用户提问: 殴大，现在贷款政策很严格，如果选择五年先息后本，五年后会不会 A9 贷款政策更严格，然后会不会不能再做抵押贷呢?那天有一个银行做信贷的朋友说，现在因为疫情抵押贷才有这么多利好，后面很有可能银行的不良贷款率会上升，后面贷款难度会增加，建议长年限。您是宏观经济学专家，请殴大指点。
嘉宾回复：五年是一个很遥远的日期了，不需要考虑五年之后的事。地产收紧，从来都是二三年。一轮收紧不会持续五年。你那个银行信贷的朋友是白痴，小白，工作经验不会超过三年。
在他的名字旁注明 SB，以后观点可以作为反向指标。这个大嘴巴傻瓜，对贷款一无所知。
2021-06-07 匿名用户提问: 请教一下欧神，24 岁接手一个不大不小的企业，如何锻炼气场，提高社会经验不被忽悠?
嘉宾回复：以前回答过类似的问题，最好的办法是卖掉。因为你无论如何经营，经营都不会好的。趁现在最好的状态，尽快卖掉。纯财务建议，就是尽快卖掉。
如果是你爸爸，给你一家 24 岁的工厂练练手，培养你的管理能力，则另当别论。提拔一个老吏，问你爸要一个行政秘书，加一个死党，自己做销售，搭建最基本 4~5 人的班子。"组建班子"永远是第一步。
2021-06-07 匿名用户提问: 欧大好，我想请教一个房子投资的问题。在 19 年 4 月看了水库后，急匆匆的冲到重庆去买入了一套重庆和泓南山道三期的房子 120 平左右，单价在 1.25，总价在 155 万。算上交易成本，价格在 1.35 左右。
这次重庆行情中，这套房子基本上没有怎么涨，而且这个楼盘还一直有低价的房子抛出。算上利息，按照现在的行情是有点亏钱的。因为中介说涨幅各方面远不如旁边的和黄。
和几个本地的中介和管家聊了之后，他们都建议我这波出掉，因为房子的产品老了，重庆的新房和次新房更受欢迎，后面大概率涨幅还是不好，不赚钱的概率很大。我想问问您的建议和分析，是这次卖掉，还是继续抵押然后持有?感谢欧大，期待您的指导。
嘉宾回复：不要和本地的中介聊。土著意见一律忽视，他们狗屁不懂。 如果一个盘五年不涨，那么第六年，它往往是涨幅最好的盘。前二年你犯了错误，今年不要再犯错误。楼市没有追涨杀跌。从看房 200 套做起，克勤克俭优化每一个环节。在你没有熟练之前，不要置换，不要置换。
2021-06-08 匿名用户提问: 欧大:珍贵的提问机会，当然留给生命中最最重要的事。请问欧大，我大女儿学习不是很好，十四岁快升初中了，对什么都提不起兴趣，唯独是看动漫画漫画，这是不是一个很没用只消磨时间的爱好?
另:以前按照您在星球的建议，给她买了一屋子日漫与手办，如何发展她的这个爱好?是不是以后要让她去日本?还有，如果现在学日语，深圳这边没什么好的日语课(可能是我孤陋寡闻)，如果网上的话，报什么课好，好象没什么出名的品牌。谢谢了
嘉宾回复：是只会消费型，不会生产型吧。漫画是一个收入非常低的行业，不宜向漫画日本发展。目前的网游公司，需要大量漫画和手游人员，收入丰厚，才是国内发展方向。日本没落国家，日语没什么好学的，不值得。留在中国。
End
强烈建议关注抖音号:凯叔讲楼市，主要讲楼市，最近招了几个受疫情影响的空姐来做管家，账号会不定期借给她们直播，惊喜(或者惊吓)会很多。水库自媒体矩阵如下，请扫码关注：
   水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水 库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数84人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王 乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数2000人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水 库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数4000人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡 30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库海外群-海外管家提供考察，购买，包租一条龙服务 (主营：伊斯坦布尔，葡萄牙，日本，普吉岛)。专享子女海外精英教育规划方案设计。私人订制海外税务身份及海外资产配置。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中重庆，沈阳，昆明，贵阳最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数超过三千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群到十二群，水库沈阳团购一到七群，水库昆明团购群，水库郑州团购群等。
入群方式：加微信：skadmin02
| 
发表于 2022-2-21 07:19:18
收藏