中国楼市的Hard模式 #1400
本篇极为浅显,严格说来没有任何营养。
只不过近来在“分答”“小密圈”,连续不断有人问我类似问题。 而我,又不好意思反反复复收你同样的钱。 只好整理出来。做一个系统的回答。
一)Hard模式
深圳是Normal模式 上海是Hard模式 重庆是Easy模式 北京是Hell模式
我们有如下表格;
买房子这种事,在中国历年调控。折腾到现在,商品房不商品。 最终剩下了二条主线;
别人在小密圈问我,“能否去大城市配置资产”。 我一般第一句话反问:“房票有么”。
高宗搞出来的“商品房”。商品房作为一种商品,而不是组织分房。其最基本的本意: 商品,拿钱就可以买。
也就是说,市场经济,只认钞票。 可是搞到今天,已经完全变了味了。大城市的土著,就是特权群体。土著有房票可以买。 外地来的土财,单身没结婚还不能买。
对于房票+钞票这个组合,我们还可以加上十几个细化参数。 但是就总体而言,房票+贷票+二套,营业税+所得税+价格体系。 我们列出了六个最主要参数。并且按照绿灯,黄灯,红灯进行打分。
一看到这个表格,我们顿时被北京一连串的“红灯”晃花了眼睛。 但今天想讲的不是这个。 我们想说,买房,是分“模式”的。
二)Easy模式
重庆的房子,就是Easy模式。 对于新手来说,简直就是天堂。
首先,重庆不“限购”。 很多新手来说,没有“60个月社保”,就已经免除了最难的一关。
其次,重庆“限贷”也很温和。 二套四成,利率上浮10%。不“认房又认贷”。很容易获得30年期,高成数低利率房贷。
第三,重庆“价格体系有序”。 这个也是非常重要的。对于北京、深圳的市场,我们真心灰心,乌云遍地。 地段靠蒙,潜力靠猜。这是我们不喜欢的。
北京的房地产市场,他是“点状”的。 好比一块大饼,零零碎碎洒了芝麻。 有芝麻的地方,就是平地蹿起一个个100000+的楼盘。 可是周边大块空地呢。对不起,没你的份。北京是不存在“地段”的。北京纯粹是一个“点”状市场。
北京地产逻辑,简直可以说“土豪驱动”。 土豪看中某一块地方,霄云路八号,直接几千万砸下去。买房也就是买个大玩具。 不需要考虑横比,竖比,性价比。 北京有钱人,不是身家几千万的人群,而是零用钱几千万的人群。
某一个地块,一旦崛起一家互联网风口期公司。顿时鸡犬升天。 股票,PE估值千百倍的增长。 公司一夜之间多出来几个营的千万富翁。 把附近楼盘全部买空。
而过了几年,风口过去。一切又回归平静。 西二旗的互联网公司,渐渐竞争不过望京。 整个土地地段估值也瞬间转移。
所以在北京,“地产”是非常非常难做的。 它根本没有“地段”的概念。 你不知道土豪下一秒会青睐哪个位置。 也不知道互联网哪家公司会崛起。
同样道理。深圳整个城市,基本是“带状”分布。政府一路向西,开发新区。 前二天去看了华侨城,心都凉了。 深圳最早的地标性顶级豪宅,整个城市的名片标杆。富豪云集,万金买邻之地。 20年来,保值了没有? 现在价格才8W不到。
深圳因为是“带状”城市,政府一路往西。 从最初的罗湖,香蜜湖,南山,到深圳湾,前海,后海,宝安,宝中。 政府永远在开发新区。 老地段永远都没有情结。 任何一套二手都被套在手里。 这也是“投资”的地狱。
相对来说,重庆就是“Easy”模式。 重庆依然保持着完整的“市区---郊区”结构。市中心就是比郊区贵。人口也是远远密集。
尤其是南滨路,北滨路一带,由于有着不可替代的“大江大河”自然景观。更显地标锚的恒久。[1]
在重庆,我们可以说是“三容易”: - 买房容易,没有限购。
- 贷款容易,首付很低。
- 选筹容易,不会大错。
各位,我们要知道一个基本结论: 房地产市场,大概率是上涨的。
只有买贵,没有买错。 尤其是那种一万,八千的房子。贴近成本线也不远。又是1000W以上人口的大都市核心区中心。 亏钱的概率微乎其微。
对于重庆,简直就是一个金矿。 只要你涉足,轻易就可以掘金。
三)上海和深圳
相对而言:
深圳破限购,主要是“移民入户”。 在中国目前所有一线城市中,深圳是唯一没关上户籍大门的。 不仅没关上,而且很欢迎。大学生入户,深圳甚至还有补贴。
深圳目前对人才基本只有二个要求。 1)大学生 2)45岁以下
可见,要获得深圳户口是非常容易的。作为一线城市,这也是我在分答上一再推荐的。 如果你是内陆省份,无论如何,你至少移“一个亲人”去深圳。
不仅仅是为了多一张深圳的房票。 而且只要有“一个亲人”在深圳,你就多了一个钩子。
以后哪怕深圳的户籍收紧,只要你有一个“钩子”在深圳。你自然就可以想办法,办父母慢慢投靠。 父母投靠了,再办小叔子,小姨子的投靠。 就好像美国只要录取了一个巴基斯坦人的移民申请,他就可以把一整个村庄的人都扯过去。
除了限购之外,深圳的种种“税收”也比京沪要轻。 知名不具。
上海已经连续五年GDP全国增速垫底。 上海目前有很多隐忧。 但今天我们不是来分析深圳上海的,Go Hell。
四)Hell模式
我们讲了Easy,Normal,Hard和Hell模式。想要表达什么意思呢。 是不是Easy模式的城市,更容易赚钱呢。 抱歉,并不是这个意思。
Easy和Hard模式,都不过是打怪通关的一种。 你见过有人因为Easy模式,就不玩Hard模式了么。 Easy模式,难道真的比Hard模式好玩么。 道理绝不是这样的。
如果我们看真实的世界的话。 在小地方赚了钱,最终是要向大城市走的。 在外省赚了钱,最终是要向首都走的。 京沪的房子,始终要比重庆武汉体面的。 在Easy模式赚了钱,最终是要向Hard模式走的。 为什么?
这里面有几个原因。一个最直观,也是最浅显的原因:池子。 重庆的池子非常小。 在A6数量级。
一般一套重庆的房子,建面12000/m已经算很好品质。哪怕买小三房,总价不超过150W元人民币。 这是什么概念,在京沪买个厮所都不够。
北京、上海人一过去,顿时就看傻了。 首付三成,每建仓一套CQ房子,才消耗现金40W。
在小密圈里,经常有人问我,“手握700W现金,请问如何配置”。 对于这种问题,我只有苦笑道,“大象只能待在京沪”。
(当然,还有人问我,“手握1亿现金,请问如何配置”。回答在小密圈里找)
因为重庆是一个很小的池子,仅适合新手练手。 大象蒲进浴缸,水就漫出来了。
700W现金,足足可以购买16~17套重庆房产。 无论如何,银行也不会批这么多笔贷款给你的。你也找不到这么多贷票。 因此你只能待在京沪。只能耐心地和Hard模式格斗。
另一方面,谁告诉你Hard模式赚得比Easy模式少的。 不仅仅是体量问题。 哪怕单套也不惶多让好么。
在《炒楼业黄金时代》#930及前后的二三篇文章中,我们详细说道了: “宏观调控之后,炒家利润率急剧升高”的结论。 美国“禁酒令”颁布之后,才是酒贩子赚钱的黄金时代。卖卖沐浴露之类的。[2] 如果真的哪天不调控了,炒家反而全都死绝了。
经济是一件很玄妙,很复杂的事情。和大部分人的直观完全不同。 炒楼从来没有这么赚钱过,尤其是2012~2015卡得最死,最严的时段。最赚钱。 Hard模式的背后,其实是竞争对手的极大削减。 在广袤无垠的大草原上,只有孤零零几只孤狼。
青霉素杀死了99.9999%,却让0.0001%独享美食。[3] 市场上的炒家越少,则笋盘必然越多。
Hard模式,只不过意味着赚钱方式的转变。 AK47用完了,开始用狙击枪了。 世上没有难赚的钱,只有不思进取的人。
要说赚钱,北京其实才是最好的市场。哪怕北京杠杆率最低,限购最难,板块最混乱。北京是Hell模式。 可是北京钱多啊。
你在钱多的地方,容易赚到钱。 还是钱少的地方,容易赚到钱。
进化,进阶。
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