基础知识 一)月供pmt 等额本息月供应该是多少。 网络上立刻有无数无数人,打开所谓的“搜房网房贷计算器”。 你这样小白,一辈子没有出息。 月供的正确方式,应该是打开Excel。 输入: pmt (利率,期数,金额) 其中,第一个参数“利率”,指的是月利率。 一般是4.9% * 90% / 12 第二个参数,“期数”。 如果贷款十年,就输120 贷款二十年,输入240 贷款三十年,输入360
最后一个是贷款金额。 举例来说,贷款100W元,月供: =pmt( 4.9%*90%/12,360,1000000) =5013.52元 一般而言,我们有一个“速算数”。 好比有人说,他月供2W。 那我们立刻可以推算出。他的贷款是400W。 因为每10000元月供50元,所以2W对应的就是400W。 同样道理,如果你从银行贷一笔350W的“抵押贷款”出来。 则你的月供就是1.1% 38000元左右。 还有人问,“那么等额本金应该如何计算”。 对不起,我们不和傻瓜说话。 二)实际支付利息 不管你用的是哪一种贷款方案。实际支付利息是不变的。 取出你的对账单,用“贷款剩余金额”乘以“当前利率”即可。 例如这个例子中:
581869.58 * 3.43% / 12 = 1663.18元。完全符合。 三)加权利率 假设一个人名下有很多笔贷款。则你应该列一个如下图般的表格; 可见,他为了458W资金成本,每个月支付了22513元利息。 因此我们可以算出他的“加权资金成本”。 22513.18 * 12 / 4581870 = 5.90% 四)总月供 总月供和总利息不是一回事。一般来说,月供要比利息高一倍都不止。 其中一半是利息,一半是本金。 对于月供,借银行大家一般是没有歧义的。直接用PMT计算即可。 信用卡融资,我们默认为不还本的。 私人借款,介于不还本和还本之间。老同学的私房钱一般是永续债。 如上表。私人借款我们默认为12个月后减少一半。 可见,每月要筹措资金57883,其中22513是利息,三万多是本金。 五)平均贷款年限 知道了“平均利率”“总月供”,才可以计算“平均贷款年限”。 公式是:NPER (利率,月供,借款金额) 如上例,他的“平均贷款年限”是 NPER(5.9%/12,57883,4581870) 答案是100.5个月。 八年半多点。 也就是这个人的财务结构。 和借你一笔458W,67个月,5.9%的利率,等额本息贷款。 二者是完全等价的。
基本上每一个多军,都应该算一下自己的“平均借款利率”,“总月供”。 然后再算算自己的“平均借款年限”。 这是一个很重要的数字。如果不出意外,绝大多数的(6套以上)多军,该数字都应该在“8年”附近。 而且这个数字,还在以每年“-1”的速度。在飞快递减。 也就是说我们的贷款是高度“劣质化”的。 这个数字越高越好。借银行千难万难。 六)月供的难题 我们整天被月供折磨得死去活来。 可即使如此低的负债率,依然压迫得我们喘不过气来。 每个月的大还款日,都是一剧鬼故事。 其核心原因,并不是我们借得太多。 而是还款年限太短。
我一直渴望中国能推出西方国家类似的“合并账户借款”。 从2004年开始做这个梦,做了十几年,反而遥遥无期。 所谓“合并账户借款”。是指银行给你一个借款户口。 然后他把你“所有债务”合并起来。 无论是银行房贷,消费抵押,信用卡,甚至个人借款。都合并起来。 银行给你批一笔3000W元的总贷款。 其用途非常之明确,就是给你“清贷款”。 直接划拨,打帐到你指定的贷款账户,把你街数卡数全部清掉。 整合成一笔3000W元的整数,借款三十年,八折利率。每个月付一次按揭。 这样的贷款,名义上没有任何变化。 但实质却是天差地远。 他其实是把你一篮子“劣质化”的贷款。整合成了一笔“30年八折”的优质按揭贷。 对于这样的金融产品,简直做梦也要流口水。 此类的产品,在香港市场早已烂大街。天天电视轰炸“AE邦民财富”。 可是国内就是没有。 等了十几年,越发遥遥无期。 七)还清贷款 你需要多少年才可以彻底还清贷款? 把NPER中的“月供”,再加一点。譬如再加二万、三万你的“工薪收入”。 例如NPER(5.9%/12,57883+30000,4581870)= 60.4 这样你只需要五年时间,就可以彻底还清债务。 你可以自己尝试一下,在NPER函数中,通过输入 NPER(利率,总月供,总负债) NPER(利率,总月供+20000,总负债) NPER(利率,总月供+50000,总负债) 来享受一下“早日还清”的幻想。 当然,真正的多军,都是追求NPER显示结果:FALSE的。呵呵 八)短期债务比例 信用卡和私人借款属于“短期借款”。 短期借款比例越低越好。如本例中是10.9% 一般要低于10% 高于20%会出问题。
你要尽量用“中长期银行贷款”替换掉短期借款。 优化债务结构。 并降低融资成本。一般每年“融资成本”降低0.5%是老派多军追求的目标。 九)自住房比例和空置房比例 RT 小学二年级数学题。 十)IRR IRR是算“不确定现金流的回报率”。 好比有一笔投资,第一个月赚2W,第二个月亏3W,第三个月赚4W,第四个月亏5W……… IRR最好的用处是:“算保险费”。 揭穿保险公司的条款,非常有用。 例如水库论坛上有一篇《新华人寿 金彩一生》的保险分析文章。
人生三大关键,教育,工作,养老,全都给你想到了。你看,是不是一张保单保一生。
而这样的保险产品呢。我们用IRR拉一下,回报大概是4.88% IRR的用法如下:
| | | | 第0年 | | | 2.61 | 第1年 | | | 2.61 | 第2年 | | | 2.61 | 第3年 | | | 2.61 | 第4年 | | | 2.61 | 第5年 | | | 2.61 | 第6年 | | | 2.61 | 第7年 | | | 2.61 | 第8年 | | | 2.61 | 第9年 | | | 2.61 | 第10年 | | | | 第11年 | | | | 第12年 | | | | 第13年 | | | | 第14年 | | | | 第15年 | | | | 第16年 | | | | 第17年 | | | | 第18年 | | -3 | | 第19年 | | -3 | | 第20年 | | -3 | | 第21年 | | -3 | | 第22年 | | | | 第23年 | | | | 第24年 | | | | 第25年 | | | | 第26年 | | | | 第27年 | | | | 第28年 | | -15 | | 第29年 | | | | 第30年 | | | | 第31年 | | | | 第32年 | | | | 第33年 | | | | 第34年 | | | | 第35年 | | | | 第36年 | | | | 第37年 | | | | 第38年 | | | | 第39年 | | | | 第40年 | | -20 | | 第41年 | | | | 第42年 | | | | 第43年 | | | | 第44年 | | | | 第45年 | | | | 第46年 | | | | 第47年 | | | | 第48年 | | | | 第49年 | | | | 第50年 | | | | 第51年 | | | | 第52年 | | | | 第53年 | | | | 第54年 | | | | 第55年 | | | | 第56年 | | | | 第57年 | | | | 第58年 | | | | 第59年 | | | | 第60年 | | -80 | | 第61年 | | | | 第62年 | | | | 第63年 | | | | 第64年 | | | | 第65年 | | | | 第66年 | | | | 第67年 | | | | 第68年 | | | | 第69年 | | | | 第70年 | | | | 第71年 | | | | 第72年 | | | | 第73年 | | | | 第74年 | | | | 第75年 | | | | 第76年 | | | | 第77年 | | | | 第78年 | | | | 第79年 | | | | 第80年 | | -200 | | 第81年 | | -26.1 | | IRR: | | | |
其中,每一行代表当年的“现金流”变化。 但是每一行都要,哪怕空白,也不能漏掉。 到了末尾,用IRR (D181)拉一下,就有了结果。 有几个朋友说,自从知道IRR后,世界变得开眼晴朗。 立刻把身边的金融产品,全部用IRR算了一遍。看看哪些是好东西,
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