房产多军升阶悟道指南#

水库线下

A7，A8, A9，A10，A11......*这是水库圈划分资产的方式，资产的背后是个人与家庭所处的财富及社会阶层，而阶层的背后对应的则是不同的价值观和行为模式，或者说——悟道能力！

*A指Asset，7就是7位数资产，因此A7指家庭资产在百万级别，A8指家庭资产在千万级别以此类推，A7.1就是100万-200万，A7.2就是200万-300万以此类推。大多数水库多军都懂，为了大家阅读顺畅，还是在此略作解释。

人法地，地法天，天法道，道法自然

悟道是什么呢？

同样一句话，每年看一次，一直理解不透彻，每次都会有不同的理解。理解世界的规则，了解财富形成的规律，寻找顺应规律的方法。

人生如游戏，游戏如人生，每个人的进阶之路都如同升级打怪获取经验一样，只是有的人不断成长不断进步，有的人止步不前囿于现状。

这里讲的都是普通人，A7.1起步的，非官XX，富XX之类的人群。大家可以根据下文对号入座自己正处在什么位置，每一次升阶，都是靠天启。

极品空军

1、房产税要来了！

2、经济形势不好，房价可能不稳定；

3、国家大力调控，房价肯定见顶了；

4、贷款早点还掉，还能少付点利息。

在一轮一轮的上涨过程中，他们中的一部分人会觉悟成普通人，一部分“死”不瞑目。

普通人

1、买商铺，公寓，写字楼；

2、全款买房，现金为王；

3、买三四五线老家的房；

4、买一线单价10多万的学区房；

5、买旅游地产。

大多数人的人生也许就到这里了，少部分不小心接触水库思维的人群开始进入韭菜阶段。开始接触这个“以上全错”的世界。

多军韭菜A7.1-A7.5

1、听说现金不能留在手上，必须要全部换成砖头。入库第一年，一顿鸡血就把手里子弹打光了，然后每天看新闻等着涨，等着卖了套现换主场，换一线。然后就没有然后了；

2、听说要买大面积低单价，结果主城区7000的小面积低单价不买，去买三环外热炒区域7000大面积低单价；

3、听说越便宜的涨的越快，沈北辉山3000多的，孔雀城4000多的哇哇的干；

4、听说XX推荐，结果买完发现，销售备案价不一致，开发商五证不齐无法下证，回迁房手续下证时间不明朗，还有直接政府共建当商品房卖的；

5、听说价格倒挂15%了，也不看交房时间，合同约定的下证时间，结果买完仔细一算，四到五年以后才能拿到房本；

6、听说国外投资热，也不管土地性质，也不认真研究市政规划，不管周边历史成本，也不考虑政局安全，不考虑汇率风险，不考虑自己资产水平和抗风险能力，就一股热的去换美金；

7、听说二手房可以不限购不限贷，本地中介说肯定能办。结果签完合同交完中介费开始办了。流水不行，职业不行，顶楼不行，双外不行，首付存款必须存到批贷，资金必须按高评的金额监管，税必须按照银行高评申报价交，银行综合评估后认为首付需要加一成，放款没额度，假资料拒贷。

这时候士气是低落的，内心是后悔的，人生是迷茫的。有的人也许就到此为止了。有的痛定思痛的反思。幸运的少部分人，可能会认知到以上全错。

多军老鸟A7.5-A8.1

1、此时没现金了，开始思考如何借钱融资搞贷票多核了；

2、这时候发现总价受限是城市投资的一个重要问题，不能光盯着单价，每个城市每个板块区域购买力可以接受的总价是有边际效应的；

3、这时候发现远郊的房子实际是没有意义的，杠杆低还浪费贷票；

4、发现全款分期的杠杆率极其的低，回报率低到几乎和理财差不多了，励志一定要找高杠杆的房子；

5、开始严格的实地看房看盘200套，研究开发商的资质，合同的合理性，价格是否真的低于售楼部；

6、开始找现房尾盘，开始关注交房下证的时间，开始盘算自己未来二年的资金使用情况；

7、发现自己的资金量和资产水平以及资源驾驭能力不足以海外置业，后悔这个资金可以用于更好的国内房产投资；

8、发现一个优质靠谱的信贷渠道还是很重要的，有些钱不能省，省了反而严重的影响建仓效率。

这个阶段的瓶颈是因人而异的，有的人缺贷票科技，有的人缺融资科技，有的人缺选筹科技，有的人缺建仓按揭抵押科技。这个阶段是最痛苦的，需要大量的时间去学习，去尝试，去提升自己。但重点是，买了越来越多的得意之作。越来越不去计较之前买入的瑕疵或者败笔，专注下一套。

资深投资客A8.1-A8.3

1、开始有自己的资金管理和模式了，已经能够熟练的运用贷票融资和代持；

2、开始有了自己的选筹和系统，对于价值和价格的挖掘有自己的理解，开始深耕某个城市；

3、注重区域的价值，开始选择城市核心区的洼地而不是单纯追求低单价；

4、对杠杆率非常看重，基本不会考虑2成以上首付的房子；

5、基本不需要看盘了，碰到合理的价格和杠杆的房子，马上就能出手；

6、基本不会买期房了，最多买新房的现房立刻可以下证的；

7、不会东一枪西一枪，这里搞点哪里搞一点，抓住一个认为合理的机会高杠杆进场的机会重仓下注；

8、对于笋盘的辨别能力很强，不仅仅是信贷，选筹也会依靠管家公司去做。1%的费用换取一套真正的笋盘是完全值得的。

走到了这里，基本都是A8.2以上的人群了。

职业投资客A8.3-A9

1、科技树基本全开了，单核价值的最大化利用策略，信用贷，信用卡，按揭BF，抵押贷，消费贷，经营贷全面使用；

2、不需要选筹了，直接对接药单和法拍渠道，持续的输出真笋盘；

3、不CARE区域的价值了，只要是核心城市，价格有竞争力就值得买入；

4、不在乎按揭杠杆了，真正的笋盘不需要考虑杠杆，杠杆一定不会差。更关注各个银行系统认可的抵押评估价；

5、基本一直处于在买的状态，瓶颈取决于自己的净资产规模，而不是现金和贷票；

6、新房基本也不会考虑了，只看药单和法拍，对任何新房都没有兴趣；

7、考虑自己资产负债包的综合杠杆率和流动性，深挖一个一线城市和一个二线城市；

8、除了搞核搞钱，别的事都不是事了，只要钱到位核到位，就能快速的变成砖和进行再融资。

那么到这，基本就A8.5以上了，大多数人的瓶颈也就到这里了。

当一线城市横盘的时候，如果你重仓在一线，你的净资产从2017年3月到现在基本就止步不前了。无论你在二线赚了多少钱，也就刚刚够支撑一线三年的持有成本。一线城市的高溢价还能持续多久，下一波三年五年还是八年？一线房产融资获得的资金何去何从。

在炒房客眼里A9是毕业的标志。在资本的市场里，A9依然是韭菜，初出茅庐。

专业投资人A9-A10

1、除了企业经营贷，别的科技树基本不需要了；

2、成为了银行和机构的直接下游，收购不良资产和债权；

3、不在乎城市了，只要在中国，在自己搞得定的地区，价格够便宜就行；

4、不关注单体杠杆率了，关注资产获得的风险和成本；

5、关注的是利润和风险，所有者权益的评级，系统性金融风险的承受能；

6、关注的是目标资源的金融属性和折扣率，是什么、在哪里不重要了；

7、围绕自己的核心资源持续建立负债和扩大资产；

8、核也不需要搞了，就只需要搞钱了。政治正确，合理合法的融资。

中国的上市公司80%的利润来自于银行，房地产以及基建、能源等房地产上下游相关的产业链。银行的利润贡献占50%，而银行贷款最大的业务都是围绕砖头展开的。

核心城市的房产，永远都是组成这个社会信用的基石。

而有钱人到底在干什么？依然在赚差价。无论你是做那个行业，都不得不围绕资源、钱、人，作为自己的核心竞争力，在价值交换的过程中产生利润。

合理合法的升阶，途径非常有限，真正从房产投资领域发家起家的，目前也就止步于A10了。也许AMC的民间化会带来一些升阶的新通道吧。

大佬A10-A%%

1、基金，信托，一切金主欢迎交流；

2、政府、国有资产的下游，买到最便宜的东西，捂到天荒地老；

3、不再关注国家了，东南亚也可以，原因，呵呵呵，吃赵家人的饭压力有点大；

4、思想有多远，杠杆就能有多大，买块99年的土地，活到99岁；

5、只要政局稳定一切不是问题，买买买买买；

6、开个银行也不错，需要钱时总用得上；

7、还有哪些国家首富没中国人去做呢，再看看？

8、党领导人民，国家主权高于一切，一个世界一个中国。

此部分纯属虚构，如有雷同，一定是你抄我的。

以上八个点，随笔写的，对应简单总结了一下能力值分类。

1、杠杆能力：信用卡、信用贷、按揭贷、抵押贷、机构借款、民间拆借

2、多核能力：夫妻核、直系亲属核、亲戚核、朋友核、朋友发展的核

3、建仓能力：新房、二手房、药单、法拍、不良处置

4、升阶潜力：经济学、市场学、政治学、心理学、价值观