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土拍恐进入长期下降通道 #2021.12.11
二）现金流游戏
商品房销售额 – 土建成本 – 所有从业人员工资 – 税 = 土拍收入
在“会计”学上，有一个非常简单的“守恒量”。那就是“现金流守恒”。 现金是最硬的。 一分一厘，支出守恒。
商品房销售额 – 土建成本 – 所有从业人员工资 – 税 = 土拍收入
在这个公式中，“土拍收入”归根到底的源泉，还是靠KFS卖楼。 当中虽然可能有一点“库存”波动。 总体来说，没有“销售”，就没有“进原材料”。
2021年的第三轮土拍，主要靠“国企”进场救市。 各大城市，近期的“三轮土拍”消息，无非都是国企亲儿子救场，颜面不算太难看。
但哪怕“国企”进场，也不能违背“现金流公式”。
“新房销售数据”，这个指数是明的，而且看不到任何好转的迹象。 国企又有多少现金，可以拿去贴补给“亲爸爸”。
而且更糟糕的是，国企普遍还不具备一种能力，“快速周转”。 快速销售，快速回款的能力。
例如之前的“业界老大”碧桂园； 碧桂园为什么可以拿地，为什么有源源不断用不完的资金。
因为碧桂园是出了名的“周转流”。号称6~9个月，项目从拿地到交楼。 设计师可以口吐鲜血，连续工作72个小时。 固定套路，迅速做出模板。
而国企根本不具备“快速销售，快速回款”的能力（先不谈腐败）。 国企对于“救市”的托盘，是一次性的。 国企的一个项目，至少需要2~3年才能慢慢问世。
从现金流平衡的角度，我们看到极大的隐患。 未来2~3年，“土拍”的收入，会降得非常厉害。
毕竟大家谁也没有“现金”，地主家也没有余粮。 新地再好，KFS没有玛尼去拿。
三）未来的推演
所谓“土拍收入”，其实就是“新房销售金额”，再减掉一些钢筋水泥成本。 这个“现金流平衡”法则，是极其强大的。
研究今天的“第三次土拍”，仅仅是一个表象。 我们不要停留在，这么基础的阶段。
真正重要的，是10~11月的“新房销售数据”。 就目前而言，没有丝毫好转的迹象，断崖式下跌，消费者都盼着锤神给五折。
没销售，就没现金。
由此推演，财政账簿，可能将面临一段“比较长”时间的艰难期。 今年教师工资，公务员减薪，退休年限，各项社会服务已有所削减。 而2022年的“土拍”收入，依然无法乐观。
这个趋势是长期的。
甚至因为“拆东墙补西墙”的资源，逐渐耗尽，明后二年更差。 “房子卖不出去”的恶果，将进一步显现，直接导致“土地卖不出去”。
我们知道，1990~1995年的日本房地产市场，信心崩塌。 各大房企忙于“修复资产负债表”，哪怕有余力，也不拿地，而是尽量消化库存。
因为大藏省大臣的骄傲蛮横，肆意修改规则。 导致整个日本市场信心的丧失，
综上所述，对于整个地方财政，可能人为地造出了2~3年“颗粒无收”的空窗期。 不要妄想“发不出粮”很快解决。
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发表于 2021-12-12 08:36:14
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