2023年楼市，给想抄底的人先浇一盆冷水#X4080

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以下为正文：

2023年楼市，给想抄底的人先浇一盆冷水

利息大家都知道重要性。
为什么2023年，提前还贷成为大潮，因为新房利息和存量房利息差别太大，可以查到一小半，这张图就可以清晰的看出这个问题。
然而，很少人意识到偿还周期的问题？
买房按揭作为一个长期负债，实际上对于个人来说偿还周期的重要性是大于利率的。千万不要小看周期这个问题，一旦几个大的债务利率叠加，非常容易发生问题。
还有一个问题，就是预备金。就是家庭资金链万一出现问题，有没有可以第二道保险绳的问题。
可以借款的方式，可以腾挪的空间，可以借款的人，平常的时候都要想一想，要做一下预铺路。
这个东西可以不适用，但是不能没有。

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好，最后一个问题也是最重要的一个问题，现金流。对于一个公司，实际上现金流重要性要大于盈利，一个好公司哪怕几年不盈利，但是它只要能维持现金流实际就能做到不关门。
哪怕对于一个国家，也是这样。
美国现在外债虽然堆积如山，但是人家只要能维持住偿还外债利息的现金流，依旧是整个世界最强大的国家。所以，对于一个人或者一个家庭来说，维持现金流的重要性要远大于关注自己资产的贬值还是升值。
大家都知道，2022年中国法拍房数量剧增，每增加一套法拍房实际就意味着一个家庭资金链的断裂，然而大家是否知道都是什么人的房子最容易被法拍吗？
我有一个朋友告诉我，实际上最容易去年从事房地产工作的人，其房产法拍的比例非常之大。根本原因就是房地产低谷，造成大量房地产从业人员降薪或者干脆裁员。
造成了家庭或个人资金链断裂，从而月供无法偿还，造成法拍。
与之相反，很多技术中产就极少有法拍的案例，比如医生，比如高级教师，比如高级技工或者工程师，因为他们工资稳定，收入稳定，现金流稳定，按揭也极少出现问题。
另外还有一个区别，房地产从业者从职业角度看，更容易碰见自己觉得是好机会的笋盘，认为咬咬牙自己就能顶过去，所以盲目加负债，盲目加杠杆。反之，其他职业的人员可能碰见这种“笋盘”的机会要少的多。
然而，过高的杠杆在稳定可控的现金流面前不是风险，然而在不可能控的现金流面前就是巨大的风险。

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民间有句老话，阴天下雨不下雨不知道，自己吃几碗饭总应该知道。
然而，从2020年到2022年三年经历来看，未来是不可能预测的，风险是需要敬畏的。
2019年开餐馆的人，知道会有三年疫情吗？
2021年搞外贸的人，知道会有俄乌战争吗？
所以，一个人的外部危机，他是很难完全预料和正确预计的。

所以，从安全的角度讲，从家庭稳定的角度讲，更应该从现金流的角度考虑买房子的问题，而不能从房子增值多少和房地产周期的角度讲这个问题。同样一个月收入2万的30岁的个人，他制定未来买房计划的时候就不能完全相同。
如果他是一个二线城市公立医院的外科大夫，就可以较为大胆的加杠杆，因为未来他的现金流是稳定的，而且会随着年龄的增加这个现金流会持续增加，到了45到55岁是人生的最高峰。
同样，他的收入很少被经济周期影响。
因为经济好，经济坏，人得病的概率都差不多，人对于医疗的支出差不多。然而，他如果是一个做外贸产品的网上直播人员，就不能加那么大的杠杆，因为可能30岁就是他现金流的最高峰，35岁随着颜值和精力的衰退反而收入会下降。
另外，他的收入恐怕会随着经济周期的影响而产生大起大落。
所以，我知道现在2023年，很多自媒体都在鼓动大家买房，都在鼓动大家抄底。因为政策放松了，因为市场在低点，因为大家都有抄底的心。
然而，我想说的是，实际上买房不买房，最重要的不是房子是否在低点，是否能赶上下一个涨价周期，而是未来你的现金流能否可控，能否稳定的支撑未来房子的贷款周期。你的现金流状况只有你自己的知道，任何的自媒体作者和专家都无法知道。
这要根据很多因素做综合判断。
比如，你的职业，你职业的前景，你职业周期收入变化。
还有，你的家庭刚性支出，这些刚性支出的变化，以及你是否为未来应对不确定危机预备一个第二保险绳。
巴菲特说过：别人恐惧时候我贪婪，别人贪婪的时候我恐惧。

然而，巴菲特说这句话有个身份前提，就是他的净资产千亿美元，即使“贪婪错了”，最大的后果，他不过从千亿身家变成百亿身家。人家敢赌，是因为人家能承受的了失败的风险。
但是，一个普通家庭呢？

以上问题可能无法量化评估，但是至少你要做出一个理性思考。
毕竟我们不是你，未来再次出现危机的时候，担风险的是你，不是专家。
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