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以下为正文：
糟糕！连他们都跳出来，站台“楼市回暖”了
下面这张图，
是2022/2023春节月期间，重点城市的二手房成交量对比图。
因武汉和济南的二手房数据缺失，故用新房数据对比之外，其他城市均为二手房数据。
为什么用二手房数据？
更真实，干扰因素更少。
通过上面这张图，我们发现——
除北京和上海之外，其他所有城市二手房成交量都在反弹，幅度均达到30%以上。
反弹最快的苏州和宁波，相比较去年春节月，成交量涨幅高达1倍以上；
哪怕是已经拉进ICU一年的郑州，成交量涨幅也高达70%。
讲到这里，我们可以给出判断了——
单纯从数据层面上说，
重点一二线城市的楼市，成交量正在爬升，市场正在升温。
与去年的谷底相比，市场的确在回暖！
你瞧，即便是靠楼市吃饭的我们，依旧不敢拉出类似“成交量翻倍，房价即将暴涨”等充满粗暴情绪的结论。
接下来，我们通过数据比对来研究第二个问题：
2、房价是否真的要涨了？
之前我们反复跟大家提到过一个观点——
每个城市，都有自己的成交量荣枯线。
比如，北京的单月成交量荣枯线为15000套，上海为2万套，深圳为8000套，广州为15000套，东莞为6000套，成都为20000套……
过往周期中，如上城市上涨之前的典型标志就是：连续三个月的成交量，达到各自荣枯线以上。
好，想要知道重点城市的房价是否即将上涨——
只需要看它当下的成交量，是否已经连续达到荣枯线以上。
下面这张图，是重点城市的过去三个月住宅成交量与荣枯线的对比图。
通过上面这张图，我们又发现了什么问题？
重点城市的住宅单月成交量——
连续3个月保持在荣枯线以上的城市为0；
连续2个月保持在荣枯线以上的城市为上海、成都、苏州和宁波等，以及在荣枯线边缘徘徊的北京；
深圳、重庆、广州、南京、郑州、武汉……其成交量连维持在荣枯线以上1个月的能力都没有，谈个屁的房价上涨。
比如，重庆的房价上涨荣枯线是：连续三个月成交量，达到3万套以上。
那么，它现在的成交量是多少？
不到1万套，不足荣枯线的1/3。
涨个屁的涨！
对，我可以用数据很负责任的告诉大家——
当下楼市中，90%以上的城市都不配谈“房价上涨”！
勉强说有可能上涨的城市，有且只有北京、上海、成都、苏州和宁波等！
好，我们把以上内容做个总结。
请用一句话来表达当下的楼市——
成交量的确在升温，但远未到引爆行情的时刻。
以上，就是舆论狂欢中的小阳春底色。
别听他们喊什么，咱们就用真实的市场和数据来说话！
话都讲到了这里了，再聊点干上加干的干货吧。
我曾认真分析了春节后的这轮楼市升温，无非就是以下原因：
第一，积压需求的短期爆发。
春节前的两个月，我们经历了什么？
先是11月份，口罩管控期的不让出门；再是12月份，集中感染期的出不了门。
两个月过去，市场里积压了诸多刚需和改善客户。过完年阳康了，积压的需求就在近个月释放了。
第二，持续利好的冲击蛊惑。
自去年11月份开始，楼市政策大转弯，舆论风向大转弯，利率下调大转弯……
11-12月份积压的需求，叠加上不断吹拂的政策和舆论暖风，自然就有人集中进场了。
以上两个原因，总结一下——
目前进场买楼的这帮人，原本就要买，只是被口罩和春节暂时耽搁了。
单纯靠着一小撮人，单纯靠这一小撮积压需求，大概率是撑不起一轮轰轰烈烈的房价上涨，释放完了就完了。
事实上，在我看来——
楼市想要炸，还差一把火。
一把能将那些原本就要买的人、犹豫观望的人、心存贪利的人，甚至是坚定看空的人……全部点燃的火。
这把火的名字，叫“上涨预期”。
之前的直播中，我跟大家说过两个观点——
第一、打开上涨预期的钥匙，在土地市场里。
上涨预期的产生，一定要有参照物。
举个例子。
为什么去年市场惨淡如此，而杭州仍有那么多人摇号打新抢房？
因为新房卖5万/㎡，旁边二手卖8万/㎡。
——有高价的二手房作为参照物，限价的新房就有上涨预期，就有人嗷嗷进场。
那么，如何让全国其他城市的楼市也有上涨预期？
给它们构建一个参照物！
再举个例子。
你家的房子现在卖2万/㎡，你正在犹豫要不要卖。
突然有一天，你家旁边新出让了一宗土地，成交楼面价2.1万/㎡。
此时此刻，你想干什么？
卖个锤子卖！地价都干到了2万，上涨在即！哪怕借钱，老子也要在旁边再干一套！
这就是真实的市场。
参照物有了，上涨预期就有了。
楼市上涨预期的最好参照物，就是土地市场。
够直接，也够赤裸。
——2016年全国楼市疯涨前的先兆，就是2015年出了一大波地王；
——2021年上半年核心城市跳涨前的先兆，也是第一轮集中土拍出了一大波地王。
第二、打开土地市场的钥匙，在银行手里。
讲到这里，一定会有人提出质疑：
市场这么差，开发商都快暴雷死绝了，哪有信心拍地王。
我再跟大家举两个例子吧。
2014年，楼市贼差，成交量几乎也是当年的历史新低。按照当年的市场成交量，房企压根没有信心去拍地。
但谁能想到，
2015年中起，房企像疯了一样在各个城市里抢地，撸地王。
2020年，除了深圳和合肥之外，其他城市的楼市惨的一批。按照当年的市场成交量，房企也压根没信心去拍地。
但谁又能想到，
2021年上半年起，房企像疯了一样在各个城市的核心版块里抢地，撸地王。
以上两个例子，告诉我们——
房企撸不撸地，抢不抢地王，与市场好坏没关系。
那与什么有关系？
与银行有关系，与信贷宽松有关系，与融资成本有关系。
——2014-2015、2020-2021，是中国涉房融资最宽松、融资成本最低的年份之一。
讲到这里，大家就明白了吧。
只要银行敢嗷嗷叫的往房企里灌水，只要房企能拿到足够多、足够便宜的钱，就能彻底引爆土地市场。
——管它预期好与坏，先把地抢了再说，先把规模拉上去再说！
只要土地市场被引爆，只要地价不断抬升，甚至地王出现，就能彻底引爆上涨预期。
——管它未来谁接盘，反正地价是2万，我就敢抢1万9的房！
用一句话总结，
银行打开土地市场，地价打开上涨预期，预期打开楼市行情。
最后，我们再来看前面的那个问题——
引爆楼市的那把火，究竟在哪里？
不是舆论狂欢，也不是积压需求释放……而是越来越多的房企，能借到足够多和足够便宜的钱。
多到足以轰出更高的地价和更多的地王。
只要这一天到来了，
什么狗屁量价关系，什么狗屁连续三个月在荣枯线以上……通通不重要，只管撒丫子往赌场里跑就对了。
好，本文最关键的题眼来了！
这一天，什么时候到来？这盛宴，什么时候开场？
判断的方法，其实非常简单——
你就看去年都快饿死的民营房企们，啥时候陆续进场拿地了，这一天就快到来了。
前两天，郑州开年集中土拍。
我在一群赶来托底的城投公司中，看到一个既熟悉又不熟悉的身影。
——去年曾深陷债务危机的河南建业集团，摘下高新区五龙口地块。
哦豁，看来是拿到钱儿了。
等这类房企开始进场撸地的时候，楼市就差不多该炸了。
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发表于 2023-2-11 07:11:47
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