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以下为正文：
房价开始涨了…
而广深，之前贷款限制门槛极低，非普形同虚设，人们想贷就贷，在房地产比较火爆那几年，提前透支了信贷空间，楼市下行，一个俯冲，20-30%，首付没了，伤了心神。
最后一个是old money 和 new money。
所谓old money多，就是城市积累厚实，有钱的土著较多。北京是“权”贵中心，上海是“金”贵中心。
拿上海来讲，土著有钱，且都吃过房地产红利，大部分家庭都是千万资产。
疫情之后去上海奋斗，并想留在上海的外地年轻人，家底也比较殷实。而且上海还是留学生回国的第一站，但凡这几年出国镀金的，家庭条件也不差。
土著的实力和外地流入的“富二代”，形成了强大的支撑力，这是北上行情领涨的另一个逻辑。
而new money，有两层含义，一层是新产业，比如互联网、电商、新兴科技产业为主诞生的城市新贵。
另一层含义，就是那些没有出生在富裕的家庭，也没在富裕的文化中长大，但通过知识、努力，自主赚取到财富的人。
深圳和杭州就是典型的新贵中心，但这几年局势动荡，赛道内卷，经济下行，高收入的信念纷纷击垮，new money 遭遇严重打击。
Old money 和 new money 各有利弊，前者底子厚，赚钱通道稳定，投资思维比较保守；后者底子薄，赚钱通道依赖新兴产业，投资思维比较激进。
按照城市发展逻辑，经济上行，new money 这种新鲜血液才是最有创造力的价值，会裂变生长出更多的新贵群体，有助于加速城市成长。
但也最容易为了追求高利润，投机炒作，从而身陷火海，原来炒房三兄弟是深圳、杭州、合肥，后来南京取代合肥，上位老三。
经过这几年的深刻教育，三兄弟被整掉半条命，这时候，Old money 这种扎实的购买力，反而才是城市最扎实的支撑力，互为周全。
随着时间的推移，new money 也会慢慢变成old money，整个城市的沉淀也显现出了结果。
资金总量、居民杠杆率、old/new money，“钱债钱”三个因素互为一体，量子纠缠，其实是“产业-人口”更高维度的思考，决定着一个城市是否能赶上这波行情。
02
北上之后，就是深广，不会太久。毕竟一线还是一线，底子厚实。
一线起势，二线筑底。
最先辐射的是一线城市所在的城市群。
上海旁边的杭州、苏州、宁波、南京等重点二线城市需要关注，苏州和宁波可以抄底，杭州和南京因为杠杆率太高，需要观察到年底。
杭州因为亚运会利好，招商引资空间放大，经济恢复一定会比南京快一些，南京这波有点儿难，如果情绪上来，要积极解套。
北京旁边的天津、石家庄准备上车，其他无所谓。
大湾区是重点，因为海上丝绸之路、金融开放创新、一国两制新模板、国际自贸港实验，等等国家战略，都要在这里试验兑现。
二次改开，事关国运，大湾区占了一半，深圳超跌入底，要赶快上车，第二梯队的珠海、佛山、东莞也要抓紧，其他不用着急。
成都、武汉、西安，这种能级较强的省会龙头，相当于内地本区域一线城市，积极上车，周围区域不用着急。
重庆、青岛、无锡、郑州、福州、济南，也属于比较强的二线城市，但因为库存积压较大，会对冲利好，板块轮动较为缓慢。
厦门这波未必能跟上，近三年的大幅回调，让福建有钱人开始重新审视这个地方，再加上居民整体杠杆较高，恢复速度会偏慢一些。
合肥可以重点关注，属于二线城市中库存极少的，政府调控的好，而且经过几年回调，房价比较实际。
长沙能上就上，这个城市一直被视为价格洼地，过去是调控标兵，但事实上，房价偷偷摸摸已经连涨32个月。这意味着地方对房价的态度，出现了正反面的改变。
当长沙在“房住不炒“层面沦陷后，房地产是国民支柱产业的逻辑，再次被证实。篇幅有限，更多的复盘我放在星球里，大家有空取阅。
上面提到的城市，能上就上，机会窗口打开的时间不会太长。
其他城市目前不用着急，板块轮动，需要时间。而一个城市也需要成交量上涨2-3个月，才能反应到房价层面。
可以观察9-10月的成交走势再做决策。
9-10月，如果成交还是半死不活，那么这个城市基本被判死刑。连最后一轮电击都救不明白的病人，怎么从ICU里活着出来。
也只能眼巴巴看着别人去KTV里蹦迪了。
03
这轮买房，必须谨慎，之前讲过一个公式：
100平米左右、小三居、电梯、次新房、低密度、地铁盘、好学校、写字楼商圈……能挨几个是几个。
这一轮改善为绝对主流，城市腰部以上资产才有很好的升值效果。如果买不到好房子，可以不用着急，别跟着别人的情绪，接盘老破小。
自住无所谓，但凡是考虑保值升值的，一定要仔细想想住在一套房子里，可以抓住到怎样的城市资源。
房子是获取资源的一把钥匙，稀缺决定价值，价值被价格所表现。
所以这两天很多人一上来就问，房子可以买吗？能涨钱吗？
真没法回答，因为我不知道你的资金能买到怎样的房子，能获取到怎样的资源，底层诉求是什么。
这才是最真实的逻辑盘点。
利好来袭，行情转折，楼市跟股市一摸一样：
要么相信赶在前面，及早上车；要么选择不信，彻底离场，洗手观望。
切记左右徘徊，人云亦云，被身边情绪侵扰而选择买房的，是下下策。
一线城市放开，全国资金向上涌动汇集，但因为限购的原因，预期和资金位又会溢出到二线城市，形成大规模的板块轮动。
2015年-2023年，8年时间，好像正对应了房地产大周期，不得不信周期的力量。
短期内，这波行情来的会很快，但规模不会很大。
效果会比较激进，因为近两年，央行一直在超发货币，M2暴增，利率历史新低，很容易引导资金流入一二线，入市炒作。
全国普涨概率为0。
只有真正的经济问题得以解决，就业充沛，收入预期稳健，才能考虑有全国范围内的普涨大行情，这个我们要清晰的认知，当然还有人口……
这轮行情，高能级城市寻求升值，中能级城市寻求保值，低能级城市寻求解套保平安。
无论你是否是刚需，有没有投资需求，都不重要，重要的是你能动起来，主动寻求资产避险。
形势只在一瞬间，稍纵即逝。
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发表于 2023-9-7 09:15:30
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