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相对低廉的利率（即便日本央行灵活调整ycc，对比全球仍有绝对优势），使日本成为全球少数房地产资产收益超借贷成本的地方，吸引一大批外国投资者。
再来是人员流动，也不用多说。
日本旅游业迅速复苏，基本每个月入境日本的外国游客数都创下环比新高，据数据统计，仅2023年（二季度），访日游客消费额已超过1.2万亿日元，已恢复至疫情同期95%的水平。旅游收支净增长，则能进一步刺激地区经济活力，从而实现“地凭人贵”。
东京浅草区穿着和服的游客。摄影师：Shoko Takayasu/彭博社
同时，外资也会看准日本的旅游潜力，加大对酒店、物流、仓库、店铺等设施的投资力度，而这都绕不开“土地”二字。
至于说最后一点，地区再开发。
都说，判断一个地方的房地产市场是否进入上行周期，最为简单直接的便是看该地区有没在大兴土木。
因这关乎一座城是否看到利好前景，在进行“自我造血”。
比如，近几年我们总能看到日本的大地产开发商，在东京拿地重建、前后脚地推出高端住宅项目，吸引大批以本土买家为主的购房者；与此同时，“豪宅热”再带动整片区域住宅价格上扬，就是很好的例证。
如果去查看一下，会发现东京还有不少再开发项目，正在进行当中。
种种因素下，正如日本国土交通省的预测：日本主要城市高使用率地区的地价，上涨趋势依旧持续。
特意把日本当前的地价动向、以及未来的上涨关键分析了一番，主要是我们观察到，近段时间有不少开始对日本资产配置感兴趣的新兴投资者，原来还没意识到——
在日本买房的本质，其实就是在买土地。
日本是一个实行土地私有制的国家，且讲究永久产权。因此，很多海外投资者想知道心仪的标的物，上涨的空间和下跌的底线分别到哪的时候，很简单：看土地。
举个例子，大家都知道从年初到现在，东京的新房、二手房的价格皆是连月高涨；
但其实这波行情，从今年3月的公示地价报告中，东京23区整体地价上涨率为3.4%，每平方米的均价达到66.53万日元（约合人民币3.3万元/㎡），已早露端倪。
在日本，房价和地价高度捆绑，也讲究屋地同权。哪怕只买一套单人小公寓，也能获得相应的土地份额来保障其资产价值。
因房子会随着时间折旧，但土地却不会。
理解了这一点，也就明白了为什么有越来越多的个人投资者，喜欢瞄准一整栋公寓楼入手。
只因除了能够撬动日本低利率借贷杠杆、赚息差提高收益率之余，购入整栋公寓楼后，也意味着拥有完整的土地和建筑所有权，获得的社会资源更多，
这等于享受到的资产红利也就更大。
而这也是为什么，不管是在疫情时期（房价、地价热度不高），还是在日元下跌时（利用汇率优势），我们团队都建议有余力、有资本的国内投资者，尽可能地去持有日本的一整栋楼。
因为本质上这两个时间段，都等于是在利用不同的“窗口期”，在抄底日本资产。
所以说，为什么海内外都在掀起爆买日本的风潮？哪有什么无缘无故的举措，有的不过是先知者先行。
即便抛开宏观走势不谈，着眼当下能同时满足：低息洼地、经济向好、资产升值这三点的，还能有几个地方呢？
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发表于 2023-9-24 09:29:40
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