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基本已经把阿香这套小户型捶死在二手市场 魔幻的是，整个城市平均房价降了两千，但阿香看上的大户型还是没降，她的置换难度在一起一落中又加大了 这个故事为什么我印象最深刻，阿香作为一个房东，给我们的劝诫很直截了当 在小城市买房，真的不能向下兼容，选一些和普罗大众需求相悖的小众产品 能装得下一家人的大房子，才是小城市楼市的硬通货 在小城市还坚持买小户型+老房子，基本注定是灾难
02 特意从外地赶回来三次，上门讨房租的飞飞 “现在的租房市场，房客才是大爷啊。” 这是飞飞今年回家和我们抱怨最多的一句话 一直在深圳发展的飞飞，是我们身边所有人都羡慕的对象，在25岁就过上了收租当房东的生活
回想当初买下老家这套房子，还有点魔幻，她是在2019年一个千人摇号的市场里，最后一个中签的客户 那时候，老家楼市火热，就这么一个地段夹杂在老城区各种散乱菜市、学校、老公房当中的楼盘，居然也要靠抢 因为在异地，飞飞没太花很多心思，在网上找了个二房东就顺利租出去了
前几年的时候，房子租得挺顺利的，每个月租金租客也都及时缴纳 但是去年上半年开始，租客就开始每个月拖欠一周才缴纳房租，原因是做生意亏了，资金一时周转不过来 拖到最后，租客居然连续7个月不缴房租 小城市的房东，租房没有太多保护机制，房东人在外地，也不好处理 租房完之后的二房东，就跟人间消失了一样，联系也联系不上
飞飞人又在外地，加上租客前几年缴纳房租挺正常的，近年生意不好做，因此心软的她一再接受了租客的违约 以至于到了租客连续第七个月不缴房租的时候，她才决定趁着五一假期，叫上家人，回老家上门和租客谈判，结果租客答应在月底搬离 但是成功劝退租客后，被欠着的1.4w租金，直到现在也没要回来 后来飞飞继续把房子出租，虽然吃一堑长一智，把房子挂到了贝壳上
没想到的是，第二道难关来了，老家的租赁市场开始变得内卷了起来
随着二手行情不好，卖不掉的房子进入租房市场，租赁的挂牌房源也越来越多 最后，清退租客后的房子以降低15%的租金才成交 飞飞人在外地，这几年却没享受到多少当房东的快乐 反而是因为异地租房，也因为租赁市场的不正规，让她一直不太省心
03 在二线城市同时持有5套房的老庆 第三个房东的故事，就更加刺激了，来自我身边一个富贵朋友，老庆 老庆和房地产的渊源颇深，说直白点，老庆就是我的同行 唯一不同的是，我是个打工仔，而老庆是个老板，同时也是一个资深投资客 最多的时候，老庆在我们老家省会，同时持有5套房产，且其中有4套都位于五象新区的不同热门板块
熟悉南宁的人可能会知道：五象湖1套、良庆大桥南1套、龙岗2套、三岸1套 这都属于南宁最炙手可热的板块了，火爆到房子还得绑定车位买，甚至还有外收费用 作为一个地产从业者，老庆和不同项目的内部领导关系走的比较近，基本都是最大折扣上车的 我问老庆当初为什么要同时买这么多房子，他说，自己定了一个目标，打算干到40岁左右退休 2016年开始他就通过自己和爱人的积蓄，甚至借了朋友的钱，开始投资房地产 按照当时的房价涨幅，老庆基本可以在40岁左右，实现在小城市的财富自由 “我当时算了算，5年后基本能翻倍。” 在扛过了资金压力最大的前两年，在老庆觉得自己离财务自由更近一步的时候，危险的苗头正在靠近
其中2套房的开发商开始出现暴雷迹象，其中一套房停工了1年，政府介入后才顺利交房 另一套现在还在wq，三岸的那套房子，周边的商场也停工了，房价应声下跌... 经历暴雷房企停工楼盘之后，老庆从2020年开始选择盘整自己的资产 在平均每套亏损20-30万的情况下，卖出了3套房，还有1套仍在挂牌
“亏的这几十万，都是我的血泪教训。” 最后老庆只留下了地段最好，产品最优，面积最大的1套房自住 “现在的想法是手上闲置的房子都卖掉，保住现金流，再去找其他渠道投资，争取延迟个5年左右退休，哈哈。” 我问他将来还会投资房子吗 他坚定地说，如果在一线还是可以投资好地段的房子的 但是类似省会这样的二线城市，普通人在老家，一辈子买两套房其实就够了 “留一套大的自己住，买一套小的为学区，现金暂时考虑留在手里，或想办法涉足新的投资渠道。”
04 现在在小城市当房东，卖房或租房，都多少都有点难 三个故事真实地告诉我们，供求关系逆转这件事，也不是说说而已 它真实地在楼市的每一个角落里发生着，无论是买卖市场，还是租赁市场
未来稀缺的不是房子，可能是买房的客户
尤其是在同质化产品泛滥，人口还在外流的二三线城市
这种趋势在越小的城市，越不可逆转，且房子与客户之间比例失衡的速度，更快更猛烈
这次春节回老家 我亲眼目睹了表妹3年前，1万2买的商品房，从未住过的二手，挂牌价格只有八九千 我也亲眼目睹了这个小区的一个组团，就同时有200多套房子同时在售 在我浏览一个新区的二手房源信息的时候，我看到那些交房了多年的二手毛坯房或者开发商原装精装房，还在挂牌 这意味着两件事，大量房东买了房并不自住而是直接卖掉，二手市场很多房子现在难找到买家
总之过年这趟回家，让我对二三线楼市的残酷又有了全新认知 这些林林总总的现象 足以说明下沉市场现在的寒意，和背后房东们的苦苦挣扎... <--END-->
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发表于 2024-2-22 11:08:17
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