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和小凯的沟通
价格锚点法方法简介：通过价格对比，目前可以看到老破小的价格整体上回调至2017年最高点，仅有约9%的房源价格回落到2016年。
可以简单的理解，如果你淘到了2016年左右的价格，那恭喜你，目前的市场看，捡漏了，如果大约在2017年的价格，以目前的市场看，也基本持平（仅供参考）。
高存量排除法 方法简介：梳理全市老破小存量最高的板块。存量高意味着淘到满意的老破小的概率更高，但另一方面也存在未来可能面临市场供应量增大的成交压力。
尽管梳理几种聚焦老破小的方式，然而在新政当前，我依然要提醒想抄底老破小的年轻一族，保持一份理性和客观。
近期陆陆续续也听到不少关于房东违约，调价的事情，这也一定程度上影响到不少刚涉足淘房的年轻人的情绪。
截图源于某上海中介的视频号分享
需要宽心的是，目前新政初显，二手市场并没有形成足以支撑房价启动的交易量，并不需要为个别房东的行为消耗情绪，我们一房一万数据中心后续也会持续跟踪新政带来的最新市场效应。
其实527新政的出台，无疑是希望给买卖双方一个强烈的信号，让之前被割裂的认知，形成和解从而稳定市场。
尽管如此，但由于目前国外内的经济环境还具有较大的不确定性，加上大家对未来的预期并未发生实质性的扭转，因此在入局买房时，依然不要轻易加大杠杆！
预算充足的小伙伴，依旧更建议利用好纯公积金全覆盖贷款的模式，或者在使用组合贷的时候，将商贷维持在较低的比例，如月供开支低于等于目前的房租预算等。
小凯表示，尽管新政出台，但不影响自己原本的预算尽量以一种不降低目前生活计划和质量的方式，既享受到政策带来的最大福利，又能不给生活增添更多的压力。03
各路新政下，老破小的前途有了曙光
最后，也想就这次的527新政，以及其他政策和外围的一些信号，再来综合谈谈这次关于老破小市场企稳的问题。
在今年1月底，我们公众号曾推出的《年轻人抄底上海老破小》一文中，第一次分析了年轻人与老破小之间微妙的关系。当时不少粉丝也在后台留言，并不看好这样的抄底行为，最重要的原因除外继续看跌外，更在于老破小没有前途。看不到未来，一直是埋在老破小市场上的一个“隐患”。因此，在老破小的潜在客群中，被潜移默化的分化成两类人群：1、只要价格到位了，就会选择上车；2、即使价格到位了，看不到房子的未来，就会和拥有未来的远大新之间反复纠结。而关于这次新政，之所以能让老破小企稳的关键原因，就是在一定程度上赋予了老破小更好的预期。如果从这一点看，老破小和远大新，也是第一次站在相近的起跑线上：大家各搏一个未来！这对于市区老破小来说，无疑是非常利好的。
另一方面，这次的527新政，尽管维度很多，但仔细挖掘内在的细则逻辑，依然会发现政策之间形成的一些闭环。
比如关于老破小，这次的部分细则，从买卖两端各自切入：一方面，鼓励老破小持有的房东，通过置换新房的形式，获得补贴，本质上提升有置换需求的房东的卖出意愿。另一方面，通过公积金、商贷利率、首付等方式，扩大可购买人群的数量以及激发欲望，从而让两者双向奔赴。最后通过“鼓励企业下场收购2000年以前建造的70㎡以下房源用于员工宿舍”，赋予老破小的可想象空间，形成一个可持续流动的交易链条。企业提前下场收购老旧房源，也直接和近日政府的收储等动作产生联想。
图源百度而关于老破小的想象空间并不止于527新政。
比如已经在推进的原拆原建。这两年，在市区拆迁力度较大的黄浦、徐汇、静安以及杨浦等部分老旧小区，开始接连启动原拆原建。
如杨浦区的凤南一村，徐汇的康健路项目，全市最大的原拆原还小区，位于新静安的彭一住宅小区，还有蕃瓜弄小区等等。
蕃瓜弄小区的部分原还户型以及业主自述的赔偿方案，图源小红书而除了上海，外围城市关于原拆原建的各种案例和舆论，也正在悄悄影响上海老破小的未来。
图源百度在原拆原建的路子上，杭州的尝试比其他城市似乎更快一步。据悉目前已经有杭州和衢州，在个别项目上，尝试探索业主自主更新的方法，对老破小进行改造，这给这部分房源带来了极强的预期！同样跃跃欲试的，还有成都的部分老小区业主。毕竟对于很多老破小来说，优越的市区地理位置，丰富的配套，相比于不少远大新，对于年轻人的生活满足度更高！被打开的想象空间，也直接刺激到了杭州老破小的销量！
图源网络而这些外围的声音，也无形间给了上海老破小更强的想象空间！这样的预期，在超跌的价格和下降的购买成本面前，让越来越多人重新拾起老破小。
当然，预期毕竟尚有很强的不确定性，但在远大新的规划和老破小的预期面前，不少年轻人开始选择更能满足成熟生活的现在。<--END-->
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发表于 2024-5-30 10:49:08
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