[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]前不久，成都工商银行说，买新房可以执行三年零月供，不免利息，而是延长到三年后去交。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在在成都版本的基础上，又有多个城市迎来了还房贷的最新版本——先息后本。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]“先息后本”简单来说，就是你还房贷的时候，只还利息，不还本金。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]现在从各城市银行的申请条件来看，普遍可申请的最长年限是2年，也就是2年的时间，你还房贷，都可以只还利息，不还本金。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]目前有以下城市出来“先息后本”的贷款政策： [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]北京：已经确认建行可以申请，最长申请年限2年，2年时间内仅支付利息及最低1元的本金，2年后仍需正常偿还银行本息； [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]苏州：建行、兴业银行存量房贷都可以申请“先息后本”，兴业银行需要还款12个月以上才能申请。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]广州：广州银行、广发、建设银行、兴业银行、农商银行等都有3年免息或5年免息的业务，但部分银行的先息后本有条件，比如广州银行要求买家是公务员事业编，农商银行要求收入在1.5万以上，还要看负债情况。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]珠海：建行、兴业、浦发都可以“先息后本”，各银行也都有点门槛，比如建行珠海分行要新盘或优质楼盘才可以申请，一般二手房申请不了，兴业要还款12个月以上才能申请。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]除了上面几个城市，目前确定可以执行“先息后本”的，还有杭州、东莞、清远、温州，温州执行的比较早，2022年的时候就可以了。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]实际具体算数据的话，“先息后本”条件下的月供，几乎相当于你现在月供的一半。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这2年时间过去之后，等额本息也好，等额本金也好，该怎么还款还是怎么还款。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]其实就相当于在等额本息、等额本金这两个还款方式的基础上，增加第三种还款方式：先息后本+等额本金/等额本息。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]先息后本可以选择的具体年限要根据跟银行的规定来；等额本金，还是等额本金仍然是按你之前的选择走。
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这个最大的好处就是短期内减轻了购房者的负担，但因为本金都放到后面还了，最终需要的利息还会变多。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]举个例子，你贷款200万，贷了30年买了一套房，按照现在的基准利率3.95%来算，正常的等额本息，还款总额342万（本金200万+利息142万），月供9500元。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]如果是2年先息后本，前2年只还利息，要还15.8万（200万×2年×3.95%）；之后28年再按等额本息，需要还款331万（本金200万+利息131万），月供9851元。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]  [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]加在一起的话，“2年先息后本”的实际还款总额是346.8万，比正常的等额本息还款还要高。 [color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 
[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)] 银行之所以搞“先息后本”，也是考虑到目前确实有一些购房者存在月供困难的情况，很多扛不住压力的，只能断供，房子抛给银行去拍卖。但银行拍卖也是个很麻烦的事，现在流拍是常有的事，与其让他们断供，还不如帮客户一起想办法减轻压力，而且银行也不吃亏。今年一季度银行的息差已经降到1.54%，这个息差背后的意思是存款更多了，贷款更少了。 所以，保息差对于现在的银行来说，很紧迫，除了大家都知道的暂停揽储、紧急拉贷款之外，还要防止坏账，这两天银行已经在招催收人才了，就是大家理解意义上催账的。 说白了，银行现在就怕两种人，一是提前还账的，典型的就是房贷；二是借钱不还的，企业是大头，另外就是买房断供的，也在里面。最近网上很火的一张图，说的是一个准备断供拍卖的房子，却被银行通知说还月供的四分之一就可以，而且这种“优待”还给了两年。 这张图具体内容不知道真假，但是现在确实有城市可以延期还贷了，最少的延半年，最长可以延2-3年，不记还贷逾期。不过相比于“先息后本”来说，执行的城市还比较少。说明了啥呢？面对现实的困难，银行只能一点点主动让步了，否则就是坏账率不断提高。如果说上一次降存量房贷是央妈白纸黑字指导的，那这一次就是银行自己挥旗向存量房贷业主示好。现在市场上呼声最高的就是降存量房贷，银行肯定是有压力的，但是估计会像上一轮一样，央妈不动口，银行不执行。那这种局面，银行总要做点什么吧，延期还贷、“先息后本”，当然，大多数银行选择的是后者，有点收益总比一点没有好吧。再加上这两年，社交媒体上断供的声音也确实多了起来，虽然没有公开的数据，但我们从银行那里了解到，这两年断供的数据确实在明显增加。一套房子，严格意义上来说就是买家和银行一起买下来的，但银行要的不是房子，而是赚取利息，房子卖不掉，银行拿着也是个负担。所以这种情况下，延期还款、“先息后本”，还是其他什么招出来也好，都没什么奇怪的。而且我们看问题不要太悲观，“先息后本”真不是件坏事。利息虽然多了，但是很多人可能并不会把房子握在手里那么久，很多想要置换的，现在这个行情不是很好，也不建议大家现在卖房，那有“先息后本”和没有“先息后本”区别还是很大的。短期看，你可以还更少的月供，压力更小一点；中期看，你也能安心把房子放在手里2、3年，还着低月供，把当下这个寒冬熬过去，之后等行情好一点，再把房子卖掉置换。“先息后本”就相当于给除了常规的等额本息、等额本金外又一个选择吧，有选择总比没有要好，尤其是对短期有经济压力的人来说，总算可以松一口气了。因为断供是最后无可奈何的选择，只要能扛过去，谁也不想断供的，如果拍卖的钱还不够还贷款的，那就得自己想办法补上，不仅房子没了，还要掏出多余的钱，那真的是变得一无所有，得不偿失。
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发表于 2024-6-6 09:30:29
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