楼市成交，基本稳住了！#X4958

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[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]接下来，咱们从年度数据，观察规律与趋势

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]这里，聚焦全国最具代表性和领先性的10大重点城市（北上广深杭宁苏成厦），观察其新房与二手房年度成交量走势。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]多数年份，新房与二手房走势基本一致。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]但有两个年份异常：

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2021年，新房同比增16%，而二手房同比下降5%；事实上，2021年上半年楼市繁荣，下半年急转直下，所以看年度数据，二手房更好的反映了罕见的市场剧变。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]2023年，预计新房同比下降6%，二手房大增26%，一方面二者反向而行，另一方面二手房年度成交量首次超过新房！

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]综之，2023年一二手房关系异常。老杨认为此非常态，而是特殊时期的异常。

[color=rgba(0, 0, 0, 0.9)]还有一个历史规律值得关注：市场周期性变向初期，二手房成交变化幅度大于新房，比如：2015、2019升温期二手房增幅大于新房，而2021降温期二手房降幅大于新房；至于2023年二手房不降反增，除了含有异常因素外，还有可能极端化的预示着：本轮住宅总需求已企稳，2024年新房需求面不会弱于2023年了！

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新房弱于二手房原因2022年下半年以来，二手房成交强于新房的原因有多个，其中包括：多家房企爆雷与项目停工、近几年新房建筑质量下滑导致购房者对新房信心较弱；部分城市部分新房定价机制僵化（部分爆雷企业不愿割肉价卖房），明显高于周边二手房；很多城市（尤其是高能级城市）二手房挂牌量大增，部分业主抛售心切，降价幅度很大，带动整个二手房价格普遍大跌，很多购房者感觉买二手房更划算；很多换房需求者，由于卖房难，而迟迟无法卖掉旧房，所以买新房的计划延后，尤其是[color=var(--weui-LINK)]认房不认贷之后，更是如此；新房成交弱于二手房，原因之一是部分城市优质新房供应不足！观察10大重点城市的新房供求年度走势，楼市低迷期或复苏初期，供大于求，比如2011－2012年、2014年、2018－2020年，尤其是2011－2012年供应远超成交，导致2013年短周期繁荣阶段覆盖城市少、持续时间短、房价涨幅小；反之，楼市繁荣期，供不应求，尤其是2016－2017年。而2022－2023年，楼市大降温，成交大降，但供应同步大降，供求基本平衡，甚至2023年新增供应小于成交，这 是罕见现象。其背后原因主要是，房企大面积爆雷，停止拿地，供应端收缩的程度大于需求端！结果，部分购房者想要买新房，却找不到合适合意的房源！

研究新房供求关系，除了观察新增供应与成交之间的关系，也要看新房库存（存量概念）。楼市上行期，库存减少，2016－2017年表现突出；楼市下行期， 库存增加，2014年很典型，2018下半年至2020年也有表现。但2022年以来猛烈的楼市降温过程中，库存却基本平稳，且2023年以来还略有下降，这不符合正常逻辑！却也容易解释：库存没有增长，是因为新房上市量较少，而且新上市的房源中符合购房者意愿的也并不多。当前10大城市的库存高于2017－2018年，但其中包括很多低效、无效库存，也即爆雷企业的项目（其中部分停工中）、远郊项目、建筑品质差的项目等。至于三四线城市，这一现象就更突出了。观察10大重点城市一二手房成交总量年度走势， 其实最高点是2016年，2017－2018年明显降温，其后又升温三年，2022年相比2021年下降24%，2022年相比2016下降39%。这也就意味着，对于这10个高能级、领先城市来说，截至2022年，楼市成交量的调整已经持续了6年，基本已经到位，继续下降空间很小。由此，也就容易理解2023年相比2022年增长9%！

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所以老杨的判断是：领先城市的量能已于2022年调整到位，2024年大概率继续增长！从结构上看，预计2024年新房相比2023年基本平稳，二手房继续增长。<--END-->
   

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