从2015年上半年司法判例分析居间合同法律风险点及防范措...

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从2015年上半年司法判例分析居间合同法律风险点及防范措施（主要是房屋中介合同）

居间合同由于现实活中需求的多性，一般没有固定的形式，而且经常是口头合同。在实际诉讼中 笔者发现由于合同签订时候风险点考虑不周，给当事人带来很大损失。从2015年上半年司法实践来 看，居间合同风险点主要如下。
一．居间合同法律风险点及防范措施
1.居间合同没有规定成功标志 许多合同由于没有规定居间合同成功标志，从而导致当事人争议。 建议：合同上注明“居间成功标志为”等内容。
2.居间合同应该有时间期限 居间合同不规定合同期限，即使并无居间方帮助下，多年以后委托方自行完成事项，居间方仍然以居 间合同为依据，向委托方索要居间费用。 建议：合同上注明居间合同期限，并且在适当时机解除居间合同。
3.促成居间委托的证据 由于居间合同履行许多并无书面文档，在居间方索要其居间费用时候举证困难。 建议：居间人在居间活动时候注意留下书证，物证，录音录像，电资料等证据。
4.委托方应该规避己方已有资源 委托方已经在签订居间合同之前和某些第三人接触，自行获知第三人信息。居间人恶意获得委托人的 信息资源，将信息资源报告给委托人。 建议：委托人应该在居间合同上注明其已经获得的客户资源。居间人不可对已有资源从事居间活动。
5.最终委托事项合同因为委托方原因没有签订 居间合同的成功标志一般为委托人和第三人签署合同。但是由于委托人原因，合同并没有签署。 建议：在居间合同上规避此风险。
6.居间合同内容和委托事项合同内容混杂 在房产中介合同上，大多居间事项和房屋买卖事项混杂在同一合同，使居间事项不明确，居间合同成 功标志不明确。 建议：尽量另行签署居间合同
7.格式条款 在中介合同上，存在许多格式条款。过分加重一方权利与义务。 建议：中介方需要详尽说明格式条款。委托方需要认真阅读格式合同，不要急于签约，尽量对一些格 式提出删减意见。
8.事前已是无法居间情况。 有的居间人明知已经委托事项已经无法居间仍然骗取委托人签署居间合同，骗取预付款，活动经费。 例如第三人已经和他方签订合同。 建议：委托人调查清楚第三人情况
9.居间报酬的计算方法、支付时间和支付方式，特别是预付款问题 在居间报酬计算方法，币种，支付方式容易产混淆，特别是现金支付很难取证。 建议：居间报酬要约定清晰，和其他奖金等不要混淆。尽量选择银行支付，且对方账户和居间合同需 要一致。如果居间人索要预付款时候，需要特别甚至，对居间人的资质和信誉要进行调查。约定先签 订居间合同，等交易双方有效签订交易合同时，再支付居间费用；还可以约定，如交易双方不能履约 的原因是由于接受居间服务的一方受到所谓第三 方的欺诈，则接受居间服务一方有权要求居间人退还 已收取的居间费用。对居间人收取费用的限制性条款定的越细，居间人利用合同进行欺诈的可能性越 小。
10.委托事项违反国家规定 许多偷税漏税委托等本身就是非法行为。涉外婚姻介绍也不适用于居间合同。违反法律、行政法规的 强制性规定，居间合同无效。据《中华人民共和国合同法》第五十八条  的规定，合同无效或者被 撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还 建议：不得存在侥幸心理，委托别人进行违法违规活动。
11.委托方和第三人串通损害居间人利益 大量的居间合同诉讼特别是房屋买卖居间合同，都是委托方和第三人恶意串通，损害居间人利益所 致。 建议：在居间合同上明确违约惩罚内容。
12.第三人委托多名中介的情况 特别在房屋交易市场，房主经常委托多个中介挂牌。购房者也可能通过多个中介看房，如果成交，可 能会有多个中介索要中介费用。 建议：如果中介无证据证明其系独家代理，不排除委托方确实通过其他中介获取信息的可能。法院将 据原告居间服务的实际完成情况酌定佣金数额。
13..第三人违约，不履行合同 委托人和第三人签署合同后，一般视为居间合同成功。但是有一类居间费用属于月薪制或者年薪制。 有时候第三人中途违约不履行合同，居间人仍然索要居间费用。 建议：可以约定委托事项完成后付清居间费用。在司法实践中据公平合理、等价有偿的原则，法院 也会酌情判定居间报酬。
14.居间人工作人员的个人行为 居间人的雇员私自接触委托人或者第三方，骗取双方信任。恶意损害各方利益。 建议：和雇员的商谈要尽量在居间人办公场所进行。和雇员签署法律文档需要居间人公章。
15.第三方身份 在居间合同欺诈中，多数受欺诈人是因为相信居间人的真实信和可靠信，忽视了对第三方的严格考 察。对第三方身份进行考察主要应从以下几个方面进行考察： 要坚持看到营业执照的正和副本。 通过合法渠道到当地工商行政机关和税务机关进行了解。 注意第三方经营活动是否合法。
16.居间人往往利用公众认知度较高的媒体发布虚假信息，或者承诺服务（比如：赠送国际旅游）诱使 客户上当受骗。 建议：接受服务的一方，要对自己受到吸引的广告语言是否明确写入合同进行认真检查、对。如果 没有写入合同应当要求明确写入，如果居间人推托就不要轻易签约，否则受到欺诈的可能性便较大