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本帖最后由 yevon_ou 于 2013-3-6 01:29 编辑
房产交易价格写高精算法
当你做高房产交易价格时，请别忘了；一，你有交易成本。 二，你拿到手的只有70%！ 一）引言 近来有许多朋友问我，在房产交易的时候，能否把价格写高。这样做有许多好处。 a.减少首付 b.获得贷款 c.下次交易时，冲抵20%所得税 这是一个很好的想法。但是却不符合实际。最简单的一条，如果Mark Up如此美妙，为何市场上全面都是写低价格的？ 做高总价，其实是一件完全不可行的事。具体来说，自从2006年之后，就再没有可执行的价值。 因为初学者往往忘记了二件事情。其一，价格越高，契税越高。 其二，你到手的，并不是做高部分的100%，而仅仅是70% 其三，税是先付的。 二）算法 假设有一套100W的房子，进行交易。现在我有二个选择，一个是写高价格，直至110W。一个是写低价格，写成90W。 我们来描述一下这个算法。
我们需要二个参数。 首先，我们要知道你的“边际税率”是多少。 边际税率的意思，是你一套100W的房子，如果写成101W，你要额外多交多少税。 最简单一点，你要交契税。如果你写高1W，那么你要交3%也就是300元的额外契税。 按照中国目前的规章，除了契税之外，你还要交营业税。法律有多重情况，但除了“满五，且普通”这一种情况下。营业税都是5.65%。也就是说，“边际”营业税有0和5.65%这二个选项。 假如你写高1W价格的话，你要额外再交565元营业税。 第三步是个人所得税。这也是这二天讨论的大热门所在。该税率的可能性为0和20%。 和许多人理解的不一样。“边际中介费”为0。因为无论你写高还是写低，中介一般都不会“额外”再多收你一分钱。
这样，我们第一个参数边际税率X=契税+营业税+个人所得税，有以下八种可能： X=1.5% （契税1.5%） X=3% （契税3%） X=7.15% （契税1.5%+营业税5.65%） X=8.65% （契税3%+营业税5.65%） X=27.15% （契税1.5%+营业税5.65%+所得20%） X=28.65% （契税3%+营业税5.65%+所得20%） 然后，第二个参数，是贷款成数Y。Y有二个选择； Y=70% （第一套房） Y=40% （第二套房） 三）分析 这意味着什么呢。意味着假如我100W的房子，写高成110W。 那么，我需要额外缴纳的税负是： 100000*X 我能拿到的额外贷款是： 100000*Y 然后，且慢！由于税负是要先交掉的。所以我真正“拿到手”的现金，是100000Y-100000X
举一个实例。譬如在2006年，你买上海康城房子。当时的X=3%契税+5.65%营业税+2%个人所得税。X=10.65% 而第二套房，首付四成。Y=60% 这意味着，假如我把100W的房子，写高成110W。那么； 我额外要交的税：10650元。 我能获得的贷款：6万元。 我实际获得的现金：49350元。
这是什么概念呢。意味着我借了49350元，要还60000元，而且还要按六万元付1.1倍的利息。 在Excel中输入：A1=PMT(7.755%*1.1/12,360,-60000) B1=RATE(360,A1,-49350) C1=POWER(1+B1,12)-1 则B1代表月息，为0.90%左右。C1代表年息=11.35%
说明你用写高总价的方法，获取贷款。则你这一步的操作，相当于一笔11.35%的高利贷。
按照以上算法，依次列算。则有下面的表格：
交易成本--贷款成数---实际利率表：
* 这个表格，第一套房是按照85折，第二套房是按照1.1倍利率计算的。
**2006年时基准利率为7.755%，现在为6.55%，所以算出来会略有不同。
4）实战 现在我们来具体讲一讲这个表格的意思。
做高价格，申请额外贷款。其实是一件很胸闷的事情。 因为一般情况下，中国的房产交易税收，要占到总价10%左右。 而你的贷款乘数，最高也就贷70%
这意味着什么，意味着“借7元，要付出1元好处费”！ 这是足以让绝大多数老派中国人吐血的。让你父亲母亲所有家人吐血的。 九出十三归；借七元，实际到手只有六元。而且还要按照7元的基础，付给银行利息。 对于绝大多数连银行按揭都害怕的父母，这简直是不敢想的。 即使对于专业人士，他们可以这样估算。6元到7元，这是16%的差价。 而这个16%的差价，可以平摊到30年按揭中消化。 或者如上次我们说过的，“平均”借了15年。则每年折合利率提升1%，也不是太难以忍受。
但各位值得注意的是，你很有可能在2~3年内提前还款，把房子抛掉！
借七元得六元，虽然拉长了还可以。但如果你三五年内把房子抛掉，这笔成本就无法摊销。最终会让你疼得肉红。
至于第二套房再写高，那就是“借4元，付1元好处费”。这就更不可思议了。如此奇葩人士，暂时还从未见过。 五）逆向操作 还有一个值得一提的。是逆向操作。也即是“写低”。 数学是完全可逆推算的。逆操作的结果，相当于你获得一笔投资，相当于你买了理财产品。 这个理财产品的收益回报率，就是7.38%或者11.18% 对于绝大多数普通老百姓来说，这个回报是吸引人的。 所以市面上最常见的，是尽可能地写低，以节约税。能写多低写多低。 就是指彻底没钱。零首付。
仔细想想，其实精算8%的利率，也不算太高。比信用卡分期便宜多了。
只不过这个8%是摊销到30年的，如果中途提前还款，损失就远远不止，实际利率要到16%，24%，32%这么高了。 借七元，付一元手续费。你愿意么。
而且一手房操作，成本还要上升。10.65%不止。 不是这个意思。
是说把钱借给你时，譬如是2月27日，算你耽搁了银行的营运。这一个月二月份的利息，要你赔给银行。这部分钱是预扣掉的。所以只借你9元。
你还钱的时候，哪怕是4月2日，也算你一个月。说你耽搁了银行四月份的营运。要收你一个月的利息。
然后，钱庄要收债息，哪怕你只用了一天。也要收一整个月利息。
最后，钱庄收一个月手续费。
以上费用是叠加的。或者说，我只用一天。当天借，当天还，也要付40%费用。
上午只借你9元，下午去清帐，就要13元。
中国文化博大精深。可惜，有志于从事当铺业的年轻人不多了。 没有公安的关系，根本开不出典当行。典当行就是等于面朝南做生意。
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发表于 2016-10-27 16:52:59
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