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本帖最后由 yevon_ou 于 2013-1-15 22:11 编辑
浅谈财务配置中的航母
前二天Zhifei问我，你总是说财务配置要围绕航母。但什么才是航母。假设我现在有300W现金，我要购买什么样的资产，才是我的航母。商铺，写字楼，厂房，土地，企业。。。。？
答案很简单，三个字：“不知道”。
一）不知道 不知道。这个答案回答了无数次，讨论了无数次。堪称我们最了解，也是最不了解的答案。 为什么，因为当我们问：“什么是航母”时，其实相当于我们问另外一个问题，二个问题是完全等价的“什么资产最升值”。 今时今日，什么资产最升值，什么房产最有回报空间？ 这个问题，我们已经讨论过了无数多次，争论过无数多次。相关的巨著，可以灌满几张光盘。简单点说，可以分为浦西帮，浦东帮，康城帮，仁恒帮，老公房帮，清林泾帮，空关炮房帮。。。。。。。 那么，今时今日，如果我们要买房子，哪一款房子最升值呢，答案还是三个字：“不知道”。
二）所谓航母 对于哪套房子最能升值，我们已经讨论了无数年，迄今也没有一个结果。所以我不能回答Zhifei，他应该买哪项资产作为一个航母。 那么，航母理论还有什么价值呢？ 航母理论，其实是说的一个仓位定理。 就好像在原著《炒房基础知识入门》中所说的一样，如果你有1个亿，你可以选择购买100套价值一百万的小房子。 但这样做的缺点是什么呢。你并没有最大化你的利益。 譬如说，“投资门槛”始终存在。所以某些一千万的项目，回报率会比一百万项目高一点。 如果你全部买100个一百万项目，就丧失了更高收益的机会。 再譬如说，100个雷同的项目，不能有效地错开时间，地点，市场风险。有“鸡蛋放在一个篮子”里的危险。 一旦上海遭遇核辐射，你就全军覆没了。又或者政策调整，额外增加房票价值，对老公房的打击也是很大。
所以，如果你有1亿投资房产。较好的架构应该使用“航母理论”。以核心资产为重心，并以外围辅助资产提供流动性平衡性。 那么，航母应该是多大的资产呢。 答案是不确定。
譬如对于很多外地来沪人员，家里的钟点工阿姨，她们奋斗一生最后的结果，就是顺理地在上海买一套房子，哪怕是30平米很小的老公房。
对于她们来说，这套老公房就是她们的航母，就是她们的核心资产。而另外还有一些定期存款，理财产品，作为周边的护卫舰。 而如果上海的普通白领人家呢。 或许他们会有一套中环三房，价值400~500万。就占去了他们的核心资产。对于他们运筹帷幄调度所有资源，层次换房最终换上三房，就是他们一辈子奋斗的结果了。 这些普通白领们，或许另外还会有套几十万的老公房。一些现金和股票，作为他们的外围资产。
第三个层次，则是象Zhifei这样，如果你的财富已经达到1XXX万。那么你可能会考虑汇聚一项六七百万的项目。这个项目可以只追求收益性，许多年不用担心流动性变现。你可以“长期，坚毅，持有”。
那么，航母是什么。30万，300万，3000万，都可以是航母。 你要问航母是什么，就好比外来打工妹问“30万，最佳的房产购买策略是什么”。 就好比普通白领问，“300万购房款，请问最佳策略”。 就好像大户问，“3000万买房子，如何最优”。 对每一个价位，其实都是某一对应阶层的航母。每当你问三十万买什么房子时，可能就是打工仔一世的性命。
三）航母的优势 前面问到，航母是什么。
2002年时，我去看西渡房产，当时大约9~11万一套，单价每平米800元。现在大概涨了10倍。的确是不错的资产。 二十套西渡的房子，是不是航母呢。还是不屑地说人家小炮舰？ 答案是：是的。
航母并不一定是一个整体。我们并不要求，航母就一定是一套房子。 航母的意思是什么，是说你可以“动用700万”去购买一项资产。他可以是一套房子，可以是十套房子，可以是一幢六层十二套老公房。 航母的意思是什么，是多一个选择。可分可合。可以是一套大房子，可以是十二套全幢老公房，可以是二个弄堂的西渡房产。 航母只是让你多一个选择。而我们知道，选择越多，回报越高。门槛越高，回报越高。
四）实际分析 最后我们说点实际的，譬如Zhifei同志，他问他的航母该如何配置。别扯这么多云里雾里的。 我手里有一个Zhifei的2008年资产列表。根据我的分析，他主要有以下几个缺点： 1）没有财富增长源 2）没有现金流规划 3）没有互补性 具体来说，他并没有任何一项资产。为未来的三年会升值3倍。而他的现金流很弱，饿不死撑不饱。最后就是板块混乱。
对Zhifei的推荐，应该集中精力，在天津找一项“未来三年升值3倍”的资产。具体是什么，我不知道。 这套资产需要多大的购买能力，或许超过Zhifei的吞吐实力。但不要紧，他可以以各种方法筹款。筹款的最终目的，就是围绕啃下“三年三倍”的资产。 然后，Zhifei可以调整一下他手中的筹码。抛掉一些前景不明朗的，保留一些租金回报高的。因为航母的建造过程，肯定是负现金，肯定吞噬大量现金。所以要周围物业给他输血。
最后，持有这套“很大，而且三年升3倍”的资产。三年之后，你的总资产就会是现在的5倍。
以上分析合不合逻辑？其实完全是乱写。 因为限购、限贷、限交易，现在已经错过了调仓位最好的时机。所以，还是歇歇吧。
我如果开一个理财工作室，最终给客户的建议也是40%债券，60%股票。
为什么，因为客户就是猪。猪并不需要你给他们最好的建议，猪只需要猪听得懂的建议。
如果你和客户说，把所有的股票全部割光。办六十张信用卡，信用卡刷爆再加全部的资产买套2000W的房子。客户非吓倒了摊在桌子上不可。
这种事，也就帮俺LP操刀操刀。连俺ZMN都不肯。你又怎么能说服别人！ 我一般不支持买别墅，自己判断了。 啃十五套老公房的隐性成本很高的。
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发表于 2016-10-27 16:54:55
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