【辩论】踢馆了，踢馆了

yevon_ou

浦东帮和浦西帮是永远的争论，在连续几日吊打之后，终于有资深人士出来了。



真金不怕火炼。是骡子是马，拉出来溜溜。让我一条条来回答。

1）众鑫城I期是2002.1买的，不是2000年。请注意其中的区别。

仁恒滨江I期号称是8000开盘，全球发售。但问题是谁也没有见过。或许人家全部在HK，新加坡发售也未必一定。总之我见到的时候，2002.1仁恒滨江已经是15000/m的单价，考虑到其品质低劣装修粗糙，基本不予考虑。


顺便说一句题外话；
此后，2002年末仁恒滨江已经被扯到了20000/m单价，超过世茂滨江，成为上海第一贵价楼盘。而到了2003年中，仁恒滨江报价已经到了30000/m。这在2003年是一个无法想象的高价。
当时的仁恒滨江，完全复制了今天仁恒河滨城的套法。

如果论坛上有十几年的资深老多军，有2003年奋斗至今的人物，就会知道，当时在小陆浦明路东昌路无数中介，千口一辞的说法就是“买房就要买仁恒”“仁恒张得快”。而且据说市场上有台湾人，海外侨胞，哭着跪着求在地板上要求30000/m买仁恒。仁恒被吹嘘成上海第一尊贵盘。

事情的结果呢，结果是悲剧性的。仁恒滨江30000/m的价格，就此定格。而且一定定格了很久很久很久，足足可能有五年之久。也就是2003-2008完全没有任何涨幅。到了2008年末的时候，仍然有30000/m的仁恒滨江抛出来。
当年2003年，听信“仁恒优秀”传言，奋勇买入二手房的台胞侨胞们，是损手烂脚，死得不能再死。仁恒滨江堪称2003届上海最差投资楼盘。


为什么，因为仁恒炒作手法与众不同，更无耻没有底线。
普通的KFS，最多也就是把房子炒高。别人卖4W，我卖6W，卖了一个+50%溢价之后就算多赚钱了。

而仁恒的盘子普遍很大，无论仁恒滨江，仁恒河滨城，都是3000户以上的大盘。
以他的垃圾品质，以他的工薪阶层房型，他根本走不完。完全没希望逮到3000户大户。

仁恒的暗地手法策略是什么呢，他的手法，是不仅炒高一手市场，而且炒高二手市场。
也就是说，仁恒卖掉200套后，就找一些自己的下线公司，自买自卖。


你不是15000开盘么，没问题，没过三个月，我就找二个人，30000/m接盘接了去。
而且这件事要搞得非常非常之大。最好先找二个抽雪茄戴金条的，小陆家嘴中介店一家家砸过去。“有仁恒么，爷要了，爷愿意出30000/m抢一套。仁恒的房子就是好呀。什么，有二个人同时看中抢得头破血流。TNND，那是俺二部的同事好不好。。。。。”


仁恒不仅负责炒高一手楼市，而且炒高二手楼市。而且这事情，实际要做，成本也不是太高。你哪怕只要做10套的“二手成交”，这件事就算是落定下来了。几乎整个片区价格就算落实了。
以后每一个中介都会知道，相信，坚信，仁恒的“二手”价值就是30000/m。仁恒就是涨得快能赚钱的。
然后呢，仁恒可以带动他的一手销售。并且在某些情况下，我甚至都怀疑他一手根本卖不动，再转为二手偷偷过户的。

事情的下场呢，下场当然是悲剧性的。炒作不可能永久。仁恒的市场部在2003年帮你“炒”过一轮之后，也算是仁至义尽。市场部不可能2004，2005每年帮你炒一把。
而2003年相信“仁恒奇迹”的人呢，他们就是那批二零零三年30000/m买入仁恒滨江的人，于是就套牢了。一套就套了很久。一直等整体楼市涨了300%才解套出来。



请让我提醒你一下，当2009年仁恒河滨城3开盘的时候，仁恒河滨城其实是比仁恒滨江卖得更贵的。如果同样是仁恒的品牌，请问，联洋什么时候卖得比小陆贵了。价格差一半还差不多。
仁恒河滨城，原样原做，重新又复制了仁恒滨江2003的手法。
也就是说，市场稍微开一下盘，卖掉第一批房源。

然后市场上就疯传“台湾人，香港人”哭着跪着求着愿意出50000/m买你三个月之前刚开盘的30000/m的仁恒。而且联洋每一个中介都知道，每一个中介都亲眼看到。甚至他们还能拿出几份实际成交的记录来给你看。
“千门”是一门古老的行业，商战有什么事情做不出来。

于是2009年以50000/m买入仁恒河滨城的那些傻瓜呢，他们象2003年仁恒滨江一样傻乎乎地套了五年。接了最后一棒，一点没有任何涨幅。
仁恒滨江目前已经洗去“CEO”的枷锁，慢慢地可以跟随大市上涨。目前均价在85000-90000左右。长远看，仁恒滨江还会是仁恒河滨的200%价格。




2）众鑫城我目前的报价是110000/m。这个价格又不是我乱开的。价格是一级一级比出来的。南黄浦最烂的低层四线楼盘，目前都有55000-60000的价格。
到了陆家浜路沿线，永业汇龙淡水湾，就是80000-85000.
到了建国路，就是85000-95000
我是复兴路以北，开价100000又不算离谱。加一万是回程的车马费。

如果你说Special Case，隔壁还有人55000/m在抛。
首先我不知道房东是怎么回事，不懂行情还是脑子有病。
其次我目前腾不出手。六个月之内如果这套房源还在，我就会把他扫掉。ZXC任何六万以下的房源我都会扫掉。你信不信。
然后我左手5.5W扫掉，立即叫来同一个中介，让他当中110000/m挂出去。你看房东的脸色精彩不精彩。

价格是大市决定的。是宏观大环境几千几万个房源一起决定的。又不是你一套孤例决定的。
你拿孤例来嘲笑我有什么用。




3）我第一套KC是2007.08，当时单价是5600。我觉得非常划算，远远笋于预期。
到了2009年，我惊讶地发现KC居然又开盘了，单价5100。
那怎么办呢，你说怎么办。于是我买了第2，3，4，N套KC

第N+1套KC是2014.3买的，单价12000
第N+2套KC是2015.4买的，单价也是12000。也就是我去年的投资又亏损了，一年之后价格完全没有任何变化。
第N+3套KC是2015.9买的，单价12000

你看到我的行事风格了么。2007年的KC，我就认为他单价应该是10000，是二零零七的一万。
如果市场不符合我的预期怎么办，继续买啊！

Buffet说，如果一支你心水的股票跌了30%，你应该是继续买入，而不是痛心疾首。
我是一个完全不需要流动性的人。跌了30%，很好，继续买呀。
如果明年再跌30%怎么办，那我就买更多。

你们全都是“技术派”，谈论一只股票讨论的是K线图，均线和黄金交叉。
只有我讨论的是“价值派”，是层高，花园，水泥材料，交通便捷。听你们谈论房子好坏时，我就没见你们研究过这些。



3）2009年我是刚需消费。当时遇见了和liyang_bb一样的问题，就是手中的房子很多，可是没一套适合当婚房。都是涨幅型，不是自住型。
因为傻妞上班在浦东，不想过江早上交通堵。于是一开始在小陆滨江兜了一圈，最后选中了3.9W的SHT。

2003年SHT一期开盘，23000/m
当时的国际华城是8000/m
为什么呢。因为二者品质有巨大差异。容积率0.52和2.52的区别。

2009年我买的时候，SHT花了39000/m
当时的国际华城36000/m那当然是SHT划算。


如果到今天，源深四大名盘基本都在80000/m左右。
如果你问我SHT什么价，我估计是120000/m诚心卖的话。如果不诚心，我会挂150000/m。道理是一样的，离陆家嘴开车5分钟的地方，你再也找不到花园洋房。而且滨江北正进入大开发前夜。

SHT的奇特之处，是2013-2014的钢贸破产潮影响到了它。
住SHT的人，非富即贵。于是也有不少老板，在近年的江浙破产潮之中受损，抛房去救实业。


我曾经说过这个例子，ryun买了一套四折盘。合理价100000/m的房子，房东40000/m就卖给他了。光这一个单子，这混蛋就赚了2000W。
而问题是，破产老板还不少。
在过去二年中，我们已经扫光了40000/m的抛盘，45000/m的抛盘，50000/m的抛盘，55000/m的抛盘。
如果未来继续有老板破产，我们还会扫。这实在是闭着眼睛捡钱，迅速发财的不二法门。

等我们抛出来，就是120000/m的价格。2015年价格哦，亲。2016年12W还打不住。



4）2003年的KC 4400，你知不知道2007.05 KC的实际二手房成交价是多少。我说的是隔壁邻居真实买下来的价格。
107m，108W，2007年KC的二手房成交就已经上一万了。
你别以为KC涨得慢，要不是2009年汪世忠突然脑子发昏，二手10000他一手7900发疯一样地往外抛，KC的曲线早就往上走了。

现在KC背后的象屿名苑，二手已经上到30000/m了。它是KC和高架之间的一块插缝地，就是给KC挡噪音的。
居然仍有人给KC估值10000/m，我十分佩服他的勇气，和脸皮。



按照我现在的估价，莘庄镇上早已全面破40000，好世鹿鸣苑小户型已经卖5W，我给KC估值33000/m，很离谱么。
33000/m离谱，还是你的估值10000/m离谱。全上海哪里再找10000/m的房子。

我的估值是基于公允价值，价值投资。你呢，你只要看到有一套笋盘，一个白痴房东，你就咬定“整个小区都只卖1W”。你怎么不说仁恒滨江这二年还有4W的拍卖房抛出来。
上海滩我估值120000，你如果说仁恒河滨的话，至少二套换一套。而且你二套还换不到。因为沿罗山路你这样的垃圾小区可以造无数个，可是小陆家嘴的花园洋房就这一幢。
SHT：仁恒河滨：KC=120000：60000：30000，这就是2015年的估值。


未来很有可能变成3：1：1





5）我家猪头三贴了一张2009年的报纸，于是各位就High了，就激动了。好像证明仁恒当年只要30000-38500了。朋友，你被抓贼时不要用间接物证好不好。

在座有的是RH的房东，马甲姐，ericchen，全都是2009年的尊贵仁恒业主。

2009年仁恒真正卖多少钱，你贴自己的买卖合同不就可以了！


6）价格总会回归价值的。

我就算猜不到他哪一天回归，So What。我很差岁月么。只有第1~2套小白领，特别注意眼前的涨幅。最好投资后6个月就能看到成绩，2~3年之后有显著+50%~100%以上涨幅。即使最终潜力不足，但立即的利润是非常重要的。

因为小白们需要看得见的利润，进可以说服家人，聚拢资源来资助下一步的扩张行动。退也是安身保命，自我安慰的重要特性。所谓第一个1000W最重要。你能在楼市掘一桶金，哪怕之后的路不清楚，可是第一个1000W永远是最重要的。


可是我已经完全不需要短期利润。我20套以后的房子，已经只考虑长期看他的品质和升幅空间如何，短期利润对我来说毫无毫无任何意义。KC从2007~2015都没有实现我心目中的涨幅，我不在乎，再有12000/m的房子我就再啃三套。反正他总能涨起来的。
别忘了，我的预言是2031年一套康城换一套仁恒河滨。还有16年，颤抖吧，你内心应该知道，这一天是真实会到来的。




7）大面积低单价

涨幅最高的，永远是老破小。越是没有附加值的房子涨得越快。无数理论和事实都告诉我们，起价特别特别低才是涨幅特别特别高的房子。
可是，有人问，这不是和你的“大面积低单价”原则有矛盾么。租又租不出去。


首先，1）决战不在租金
2）买卖次数是一个瓶颈。理论上30套老公房比1套大房子更赚钱，可是你不能贷款30次。
3）KC本身就是城乡结合部。我买来时单价5100/m