关于“傻多写作指南（一）”的回帖

yevon_ou

本帖最后由 yevon_ou 于 2015-10-7 19:38 编辑 xiangdangdang先生写的：傻多写作指南（一）， 因为是三天前的帖子，当时没看到。要再回帖就沉了，特新开一贴，展开解释。 一） 其实任何一年，交易火爆的都是次新！所以说不买新房，买次新，这本身就是悖论。你买了之后卖出去时还是次新吗？对于职业炒家快进快出也许是，这也是我们为什么能在市面上看到一些不满五甚至不满二的房子的原因。 答：这个说法不对。 除了楼龄20年（1996建）这个门槛，导致贷款困难。在整个楼市生命周期，其实速销率去化速度是差不多的。不存在“次新房火爆”的说法。目前市场上流通交易的主流，还是板楼。象永业公寓，达安花园，源深四大名盘，翻来覆去总是这几个小区在交易。而且频次变化不大。市场的分界线是板楼和塔楼的区别，而不是楼龄的区别。 那为什么说“交房第一年换手最高”。那是因为房东出售方，这一年最多。有挂牌才有交易，参见“对库存的理解与分析”。 而且当年我也说得很清楚。仅限于2005年营业税出台之后，之后第一年现象已经很缓解。 事实上，对于房龄真正的理解，反而是越新的房子越不利，新房最不利。 为什么，还是举回你之前的例子。假设市场上有1年，5年，10年，20年楼龄的房子。那么他们之家的差价差多少呢。 按照LZ的说法，1年的房子受巨大的欢迎，其价格应该远远高于5年。 可是，N年之后呢。譬如N=10，则他们变成了11年，15年，20年，30年。届时，这四类房龄之间，还能有多少差价呢。几乎是完全扯平，微乎其微的。 你进一步设想，N=30，则31年，35年，40年，50年楼龄的房子，其差价还有多少呢。 这意味着什么呢，意味着“房龄”是一项高度不保值的因素。如果二个小区，其本身的建筑品质类似，而仅仅是房龄不同。其价格最终会被追平。 我初步估计，房龄的折旧大概是每年1%，上限25% 二） 所以，我们应该去买新盘，持有3－5年以次新房卖掉，再去弄下一个新盘。 答：坦白说，LZ的中文不是很流畅，我读得也很吃力。 如果我理解得不错的话，你是不是举这样一个模型： 假设楼盘A新盘，B五年楼龄，二者品质完全一样，A比B贵20% 如果T+5年的话，A五年楼龄，B十年楼龄，二者差价可能就只有5%。 LZ的意思，是不是等到T+3年时，等A=B *120%，还有20%溢价之际，赶紧赶紧抛。免得价格断崖式下跌。 首先，你这个假设就不对。 1）君子不立危墙之下，在这个例子中，你一开始就应该买B。这样你就不会显得被动，不会象催命符一样在T+5年之前一定要急吼吼地抛掉。 2）以战争学而论，这事实限制了你的战术区间。如果你一定要在T+3必抛的话，活动空间就小了许多。 3）税费6.5%，平摊到三年，每年2.2%。这是一笔巨大的不可负担的成本。频繁交易事实不如长线持有划算。 三） 既然是土地溢价，那么新盘和相邻二手盘的溢价应该是等价的，因为土地估值是等价的。 所以，说开发商溢价，那是瞎扯。只能说明周边二手盘太笋应该赶紧入。 坦白说，LZ的中文我读得不是很通畅。 目前汶水路以北地价4W，二年后开盘至少要7W。而二手房在3.5W左右。 你可以说KFS其实并没有多大利润，也可以说ZF的拍卖底价太高。 但我不关心LZ的中文表达。我们的意见是非常明确的：“买一手不如买二手”。 四） 那1.5年的新盘无租损失多少现金流呢？ 坦白说，投资客对期房/现房不是太敏感。这点你是对的。 五） 屌丝总是喜欢新的。期房等不及（谁结婚拖1.5年的跳出来）就次新。这也解释了为什么没有现房新房。大家都喜欢新的。 答：这个说法不对。DS真正喜欢的是“一手房”。你哪怕造一个“一手老公房”，屌丝也是喜欢的。 初房情节是炒房的大敌。 炒房市场远小于房地产市场，大约只有10%，也就是说，整个房地产市场只有十分之一是和炒房有关的。 六） 同一小区，分路边非路边低区中区高区共六种类型，这六种中同类型的挂牌超过3个的，你告诉我有几个小区？ 二手房挂牌虽然少，二手房买家更少。 会买二手房的人，大约只占总人口的1/5。 二手房市场和房地产市场，根本就是二回事。正好我#330，#340，#350等几篇想说这事。