【灌水】MH星河湾

yevon_ou

今天去看了闵行星河湾，金都路下口左转，50米一抬头就看到。

进去到星河湾酒店。和浦东锦绣路星河湾一样，XHW酒店一向富丽堂皇非常漂亮。相比之下，房子就平庸得许多，和普通公寓没什么不同。外墙是砂岩，粉褐色。



酒店二楼，正好一个销售经理领着三十几个销售员在培训。这可是难得的机会，竖起了耳朵在听。销售经理说底线是93折，贷款则96则，延迟6个月付款97折，延迟12个月付款99折。

这句话什么意思呢，我这里自动翻译成了“拖延12个月付款，93折”。只要你厚着脸皮，底线总是可以共享的。


看了报价，因为销售情况不好。二期分为了二期A，二期B来建设。其中二期A的八幢楼，第一次开盘卖3幢，本次开盘卖6号7号楼。
也就是说，二期将分成6次以上开盘。


价格方面，预期245,278,310三种房型，245的价格将控制在800~900W。销售坦诚房型越大，价格越高。
按照93折的内部估算，最后打完折应该可以控制在820W，单价33500/㎡


楼层方面，预计每高一个楼层贵5~6W，他一幢楼25层，也就是说，到了最高顶的时候，也不过贵了100W。相对于800~900W的房价而言，不过10%
所以如果买楼的话，高区比低区划算。
我比较关心了“一楼”和“顶楼”的特殊房型。目前顶楼是送层高。普通层高3.6米，而顶楼会做到4.6米。除此之外别无异样。一楼则是送地下室和花园。


然后去看了样板房。大失所望。星河湾的卖点，就是他特别“豪华”的装修。
浦东星河湾我没进去看过，MH星河湾看得我大失所望。毫无特色，毫无奢华，毫无创意，毫无个性。
以外滩九里，绿城黄浦湾，金茂逸墅，佘山高尔夫为代表的一批豪宅，全都达到了星河湾一样的装修标准，甚至超过。最后我问销售他们的特色在哪里，支吾了半天只能说细节比较注重。切。
出来的时候，俺LP问我他这个装修有多少标准。标价是10000元/㎡，我回答说2500保证搞定。



星河湾一期257套还有约20套没有卖完，其中不乏600平米3100W等顶楼复式。最后言归正题，俺LP问我划算不划算，值不值得投资。
我说划算，当然划算。你同样的对比物，是外环边上的万源城。
万源城是彻彻底底的屌丝楼盘，无论设计，定位，居住人口，楼盘质量，全都是二流介于八流。而万源城开盘价在36000，基本抢光。说明这个价位是站得住的。
闵行星河湾卖你32000，从外环莲花路站转到银都路站，绝对是良心价。自住肯定是可以入的。



但是作为投资的话，我其实更倾向于245平米的户型。我们房子已经够多了，我不需要三个卧室住这么多人。我只需要偶尔过来住住，一家人有二张床就够了。最好的面积是122平米，仅需要很小的代价，就可以享受这一圈的氛围。
以245平米的标的，他对应的房子在800~900W之间。看得出星河湾集团非常非常地缺钱，目前开出的价位是预付定金10W，抵30W，再打99折，再打97折上折。
也就是说，10月13日开盘的时候，如果你扑上去，并秀出最大的诚意。其实星河湾是愿意给你一个非常大的折扣的。他们缺钱。
如果我们真想搞的话，再求九州文华，他现在在日本，让他帮我们活动活动，更可以再减不少。


但是，32000的价位，仍是鸡肋。换计量话是九折盘，便宜，良心，但仍不足以让我疯了拼了命冲进去。毕竟谁的房票都有限，也不能买房象买豆子。
哦，插一句，想和销售说我朋友，我同事，我网友，Leon买了套玖佰萬的。但是Leon姓甚名甚，不知道呀，没法套近乎。
32000的价格，仍是鸡肋。还需要再推助力一把，才能让我下定决心，追求笋盘。



于是我问销售，245的户型，一楼带地下室卖什么价啊。他地下室和一楼是1:1的复制关系，花园面积大约200平米。心理价位略贵个XXX万吧
也就是说，我最喜欢的康城套路。
销售员回答说：“1700W，双价乘以二”。