回忆那些楼市成交的黄金岁月
今天是我财政崩溃的间隙期,宁静的午后,似乎众人都被股票的惨烈下跌震破了胆,没人发言。 看着窗外鸟语,回想起这些年的点点滴滴。俗话说,回忆是老人的特征。最让我想展开的一个话题,是前几天有人问道,“楼市的最大成交出现在哪一年”。 我的回答是:2005年
一)岁轮
每个人心中都有伊甸园,我们最喜欢的年代,是2005年。而不是上涨最快的2007年,2009年。
当很多很多年之后回想,下一辈的人看报纸历史不会明白,下一代的人看流传记录不会明白,其实楼市真正的转折点,是发生在2005年。而不是之后调控炽盛的2007年,2009年,2010年。 只有亲身经历其中,实战多军从那个时代走来,才会明白2005年是一个多么巨大的区别。多大的分水岭。才能告诉后辈们,留给人间一个真实的历史。 2005年时发生了什么事呢:交易成本剧增
直至今日,我们一直厌恶那些文科生的小编,以及毫无知识基础的中介。包括篱笆网上那个跳大神的R9,简直狗屁不懂。 对于楼市的分析,小白们开口第一句就是:“满5年了没有,满五之后税费会少很多”。 这句话是彻彻头尾的谎言,凡是说这句话的,可以直接鉴定为智商<60。其弱智严重程度,和股市里谈PEG的人群差不多。
二)营业税 真正的分析是什么呢,真正的分析是,自从2005年之后,交易成本就没有低于过7%
对楼市败坏最大的,最核心一条是营业税。 营业税自从2005年起征,之后经过多次变化,从“普通住房满2免征,非普通住房满2差额税”; 到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额税” 再到“普通住房满5差额,非普通住房一律全额”; 再到“普通住房满5免征,非普通住房满5差额”。 可见,自从2005年之后,虽然经过多次调整,但有一点是持续不变的,“非普通住房”至少要交5.5%的差额税。无论你持有多少年,此项税款从未减免。
在专家的数据库中,有这样的统计,上海的普通住房占比95%以上。此后随房价上涨,不断下跌。 但2008年调整普通住房标准,普通住房由此又比例大幅上升,再次从66%上升到90%。
这完全不符合我们的日常经验,常识。
因为我们要买的是什么,是次新房,是三室二厅,是好房子。
目前的普通住房标准,内环330W,外环内200W,外环外160W。 目前内环新盘的平均成交价是56720元/m,外环内是25000元/m,外环外12000元/m。 也就是说,内环你只要买一套58平米的房子,就是非普通住房。基本上任何一个想在内环好好过日子,一家三口和睦愉快的人,都是非普通住房。
中国的“普通住房标准”,根本就是一个骗局,95%的房子是非普通住房,仅有5%的房子是普通住房。
三)交易成本
由于你想买的,我想买的,大家都想买的,我们想买的都是次新房。 无论我们讨论盛世年华,锦绣华城,水岸蓝桥,大华清水湾,无论任何一个我们关心的,喜爱的,想给家人构筑爱巢的,全部都是“非普通住房”。 事实上,除了老公房,上海就没有什么普通住房。
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